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试析二手房买卖合同中的户籍条款
论文摘要随着社会经济的发展,二手房交易越来越与民众日常生活息息相关。在二手房交易实践中,由于二手房买卖合同中的户籍条款而导致的矛盾纠纷逐渐增多。本文拟以合同附随义务为视角,着重讨论二手房买卖合同中的户籍条款的性质认定、归责原则及法律责任。
论文关键词二手房买卖户籍条款附随义务
二手房交易实践中,由于房屋的户籍属性而导致的户口迁移问题越来越突出。房屋交易一旦因户口问题发生纠纷,处理起来非常复杂。因此,在订立二手房合同之初,便应对该房屋的户籍条款予以详尽约定。然而,人们在进行交易时,由于有限理性、信息搜寻的高成本及不确定性等因素,不可能获知与交易有关的一切知识,这就决定了交易当事人掌握的信息是不完全的。信息不完全更多的表现为信息不对称。在二手房交易活动中,各类人员对有关信息的了解是有差异的:出卖方对标的房屋的属性等掌握了充分的信息,处于优势地位;买受人对标的房屋的信息了解较为贫乏,且由于房屋属性多属于私人信息,通过相关途径验证相关信息成本昂贵而使验证在经济上不现实或不合算,处于劣势地位。实践中经常出现因二手房买卖合同未约定户籍条款,等房屋产权过户后,买受人才发现出卖人及其亲属的户籍未迁出,而出卖人又拒绝予以协助办理户籍迁出手续的案例。此种情况下,买受人该如何维护自身权益呢?笔者认为,这就需要讨论户籍条款在二手房买卖合同中的性质。
一、户籍条款附随义务性质认定
(一)二手房合同中的义务群:给付义务和附随义务
就二手房买卖合同而言,围绕房屋权属转移和支付相应对价的顺利实现存在若干义务群,主要包括给付义务和附随义务。
给付义务依其相互之间的关系划分可分为主给付义务和从给付义务。主给付义务“因债之关系的成立而发生,为债之关系所必备,并决定债之关系(尤其是契约)的类型”,在房屋买卖合同中,卖方承担的交付房屋并转移所有权的义务,买方承担的支付价款义务即为主给付义务。主给付义务在整个合同关系中居于主导地位,它决定了合同的基本类型、性质以及当事人违约后的责任类型。从给付义务“是基于法律明文规定、当事人约定、基于诚实信用原则及补充的契约解释”而发生,“具有补助主给付义务的功能,以确保债权人的利益能够获得最大的满足”。
附随义务是基于诚实信用原则而产生,诚信原则要求人们在市场经济活动中恪守信用,在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。因此附随义务的功能价值在于促进主合同义务的实现、保护他方当事人的人身或财产上的利益,以实现合同的实质正义。附随义务具有如下特点:(1)时间上的附从性。附随义务是随着当事人缔约、履约以及履约后而产生的,贯穿于合同关系始终;(2)地位上的从属性。附随义务不具有独立性,从属于主给付义务而存在;(3)效力上的强制性。附随义务以诚实信用原则为基础而产生,属于法定义务范围。它是一种强行性义务,不能通过当事人的约定而排除;(4)内容的不确定性,与给付义务相比,附随义务不是在合同成立时起便已经确定的,而是随着合同关系的发展而不断演化和产生的。
在主给付义务和附随义务的区别上,王泽鉴先生认为“主给付义务构成双务契约的对待给付,一方当事人于他方当事人未为对待给付前,得拒绝自己之给付。反之,附随义务原则上非属对待给付,不能发生同时履行抗辩权”。附随义务与主给付义务之间区分较为明显,两者之间