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小区车库、车位权属法律研究
内容摘要
随着我国经济社会的发展,居民生活水平不断提高,汽车在日常生活中扮演
的角色越来越重要。加之一系列汽车消费优惠政策的出台,汽车消费市场近些年
来一直非常火爆。私家车保有量的不断攀升,导致对车库、车位的需求不断增大,
紧俏的市场使得车库、车位的价格水涨船高,有关小区车库、车位权属的争议也
越来越多。
早在《物权法》出台前,有关小区车库、车位的权属争议就在理论界和实务
界引发了广泛讨论。2007 年出台的《物权法》的第 74 条以及两年后最高人民法
院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
(以下简称《区分所有权解释》)对于小区车库、车位问题进行了规定,为小区
车库、车位权属的界定提供了法律依据。但是相关的规定单薄而笼统,在面对复
杂的小区车库、车位权属争议时,没能有效的解决纷争。权属之争涉及多方利益,
缺乏理论基础和可操作性的规定很难让人信服,也不可能实现利益的平衡。
本文从小区车库、车位的类型和性质入手,对比分析学界和理论界提出的判
断标准和归属原则,提出了对小区车库、车位进行类型化分析以确定其权利归属
的观点,结合各类型车库、车位的自身特点和法律特征确定归属原则。在考察我
国现有制度的基础上,对配套规定进行细化,阐明建筑区分所有体系下的理论基
础。在对其他国家或地区的相关立法进行比较分析后,结合我国现有的立法环境
提出了几个完善立法的建议。全文共分成五个部分:
第一部分是小区车库、车位的概述。先给出了车库、车位的定义,对车库、
车位按照表现于外的空间状态进行分类,主要分为地表、架空层和地下车库、车
位,并对各类型的特征进行描述。然后讨论了小区车库、车位的法律性质,列举
了独立物、添附物、配套设施和从物四种学说,通过对各学说理论基础和法律适
用效果的比较,认为小区车库、车位系属于独立物。
第二部分是小区车库、车位的权利归属。这部分主要对主流的小区车库、车
位归属的判断标准和学说进行梳理和评析。判断标准包括有土地使用权权属标
准、投资状况标准和建筑规划标准;归属学说包括有开发商所有说、业主所有说
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西南政法大学硕士学位论文
和约定权属说。首先对各个标准和学说的基本理论进行阐述,然后从正反两个方
面分析,得出了单一标准和学说不能解决所有争议的结论。在认可面积公摊标准
和约定权属说存在相对合理性的基础上,主张要分类型确定车库、车位权属。现
有立法中的有关规划内外的分类并不足以解决理论与实践的问题,进而提出了本
文的观点,依据外在空间表现类型确定车库、车位权属。
第三部分是我国车库、车位权属立法分析。这部分从车库、车位服务于小区
业主这一主要功能的立法保障入手,分析了“首先满足业主的需要”中的首先满
足权和业主的需要这两个概念的法律内涵,并对违反该规定的法律后果进行了明
确,将该条款认定为效力性强制规范。讨论了在建筑物区分所有权体系下,各类
型车库、车位权属适用的理论基础,即确定为专有部分或共有部分的可行性。在
现有立法的基础上,构建周详的约定权属制度,包括适用客体的明确,参与主体
的限制,约定行为的约束等。
第四部分是车库、车位权属的比较立法。这部分主要考察了美国、德国、法
国、日本以及我国台湾地区立法中对车库、车位权属的规定。大致将这些规定分
为两种模式,一种是业主共有所有权;另一种是界定为专有部分,单独成立所有
权。在比较两种模式优劣和综合考虑我国现实情况基础上,本文认为我国并不具
备一体化的立法土壤,但是日本立法中有关独立性的判断标准和我国台湾地区立
法中自行增设停车位制度都为我国提供了可以借鉴的经验。
第五部分是完善立法之建议。主要从类型化分析确定小区车库、车位权属、
纳入不动产登记制度进行规范、自行增设车库、车位制度的引入和明确地方政府
对业主委员会的指导义务四个方面提出了完善我国立法的建议。其中类型化分析
确定权属立法建议中既有归属原则,也有对开发商权利义务的限定和对业主利益
的保护规定。不动产登记是不动产物权的公示方法,车库、车位争议的解决最终
都要落脚于权利的彰显,纳入不动产登记制度进行规范有利于定纷止争。

关键词:车库、车位;约定权属;建筑物区分所有权;首先满足权

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Abstract
With the economic and social development, car es more and more
important. The government issued a series of preferential policies to increas