未来商业地产发展四大趋势.doc

未来商业地产发展的四大趋势商业地产作为搭接商业与消费者之间的桥梁,其发展与商业服务业的发展、消费者收入增长是成正比关系的。随着社会发展、人民生活水平提高,老百姓消费方式和消费观念也不断发生变化。从商业地产的发展历程分析,主要经历了从集市—商场—连锁店—超级市场—shoppingmall的五个发展阶段,目前正处于第五阶段,即SHOPPINGMALL时代。而近年由于社会经济各方面的快速发展和老百姓消费观念的转变,尤其是精神消费需求上涨与体验经济发展的条件下,商业地产发展也出现新的趋势和特点:一、市场定位更明确更细分商业的发展历经了多个阶段,而近十年我们所熟悉的商业阶段分别是:2000年前的百货商场和此后陆续兴起的大型综合性MALL。前者主要针对中高档的购物需求,对于市场细分和广度都没有太多定位;后者通过业态的完善和丰富,使其形成一个受众人群最广的公共活动空间。而从目前市场来看,逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜,以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。1)综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群以往项目,多是通过楼层将购物区内的不同需求和不同年龄段相区分,虽然每一楼层的功能性相对来说较为清晰和单一,但除了购物之外的餐饮、休闲类业态则又需要汇聚到其他的区域。而新兴项目以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础,如在儿童消费区域,就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题;在景观优美和较为清净的区域,则划分专门的休闲餐饮区,适合需要清静和品味的人群停留休息,这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁,也避开了传统餐饮的嘈杂。2)针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起早期商业项目年龄群的区分多半是以购物类商品档次来甄选消费群,消费者也多半是用中、高档等价位因素来判断项目是否符合消费目的。而目前阶段开始出现了以明确的年龄层来定位客群,通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析,将客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求通通融合进项目,成为这一年龄层的生活消费平台。3)以特殊喜好和品牌认知度为基础的细分市场如果说项目以不同年龄段和不同品味的消费客群来划分仍然不够细分,那么通过消费者的某一特殊喜好和对品牌的高度认同感来营造一个综合性的商业项目,则需要该品牌巨大的市场号召力和广泛的忠实客群做支持。二、注重体验性,增强吸引力最早期的商场仅仅是为购物而开发的,后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心,但是内容的丰富并不能消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感,因此在新项目中更多的融入了体验性、参与性的元素,这不仅体现在建筑的亲近感上,更多的体现在项目的主题特色,通过一些科技型、趣味性、参与性强的主题展示或活动,形成项目特色,吸引更广的客群和锁定部分特定客群。1)充分考虑表演和活动空间从众多的新项目来看,对于表演和活动的公共空间都做了很大的手臂,一般占据项目最核心的位置,通过表演舞台或大屏幕,使其成为全场的聚焦点。一为项目造势,通过表演、活动聚集人气,让整个项目于消费者互动,拉近距离感。同时也作为一个宣传和广告窗口,将品牌宣传与公众视角相结合,更好的进行推广。2)通过某一科技、特色题材吸引眼球当表演及互动空间已经不能满足日益挑剔的消费口味时,更能吸引眼球的的特色主题应运而生。通过科技的手段,用一些极具