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小产权房转正之路何去何从?
什么是小产权房?和大产权房的区别是什么?
小产权房
☆在农村集体土地上建设的房屋
☆产权证由乡政府或村委会颁发(实际上没有真正产权)
☆未缴土地出让金
大产权房
☆市场商品房
☆产权证由国家房管部门颁发(拥有完全产权)
☆开发商已经缴纳过土地出让金,进入二级市场时,无需再次缴纳
“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房主要分为三类:
1 农村集体用地:
在集体用地上或者占用耕地违法建设,将农民集体所有建设用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。
2 政府用地:
在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,有产权纠纷隐患的不完全产权房。
3 军队用地:
在军队享有使用权的土地上,进行房地产开发,之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房,俗称“军产房”。
小产权房产生的原因是什么?
☆城市房价过高
小产权房最吸引人的地方就存于其价格便宜的优势,大城市的房价长期快速上涨,远超当时当地一股就业人员的收入水平。同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。
工资远没房价涨得快
☆政府的监管不到位
小产权房在房地产市场存在长时间并扩展到全国,是一种政府管理上的严重缺位和行政不作为。按国家土地管理法规定,任何个人和单位都不得在没经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。
乡镇政府是小产权房的实际推动者
☆土地制度不合理
农村上地制度安排不合理导致农民在土地增值的利益分配中没得到合理的价值补偿。而小产权房不需缴纳土地使用权出让金,又省去基础设置配套费等市政建设费用。收益远高于政府征收土地补偿金额。
土地增值了,也拿不到啥钱
结论:小产权房的产生不是偶然的,是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。
8大风险:
★没有房产证:没有法律保证,拿不到国家发的产权证。
★质量难保证:房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外,入住后的物业管理也极容易出现问题。
★拆迁难补偿:属政府规定以外的违章建筑,如果和国家的规划冲突,有可能被拆除,而且业主不会得到拆迁安置补偿。
★无法银行按揭、抵押贷款:银行不认可房屋产权,买卖时无法办理合法按揭,也无法办理抵押贷款。
★转手交易难:无产权证,很难成功转手交易,并且无法按揭贷款,房款需一次性支付,给交易带来更大难度。
★配套不完善:几乎都没有有保证的暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。
★遗产也麻烦:由于缺乏产权,未来在遗产继承时会遇到很多麻烦。
★无后续土地溢价:由于无产权,无法拥有土地升值而带来的利益。
小产权房能否转正?
小产权房转正要遵循三大原则:
公平原则
不是简单的经济、法律问题,涉及政府、农民个体、农村集体、开发商