房价泡沫.doc

螄房价泡沫:日本之殇,中国之鉴蚁螀刚刚发生的日本东海大地震震惊了世界,罹难人数可能超过3万,损失不可谓不巨。可是,相对于地震之殇,日本1990年代初的泡沫破裂之殇对日本的打击可能更大,影响更为深远。肄可以观察到日本1995年的阪神大地震的伤口已基本愈合,大阪和神户的人们早已经恢复到地震之前的正常生活。不过1990年代初的泡沫破灭之殇,20年过去了,却仍然在发酵,打击着日本人的经济和精神。袃同样,中国正在经历着日本一样的道路:现在房地产市场正热火朝天。可是,大家在争论着日本20年前早就争论过的问题:中国有没有泡沫?如果有,那什么时候会破?破了会怎样?肂古人云,以人为鉴,可以明得失;以史为鉴,可以知兴替。芈在这个时候,回顾一下日本的泡沫发生和破灭的历史,可以对中国大陆正在发酵的房产泡沫有一些借鉴作用。***日本的泡沫羃日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。日本人在美国的强大压力之下,被迫放开汇率,让日元持续升值。由于日本政府担心,日元大幅升值后,会引起国内的通货紧缩,当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策,包括扩大公共支出,降低利息,降低法人税和个人所得税。这三点导致了市场上流动性泛滥,其后果就是大量的资金流入了不动产,尤其是大城市的房地产市场,以及股票市场,使得房价和股票价格急剧上升。从1986年初到1989年年末,房价和股票价格基本上都上升了3倍,日经指数从1986年的13000点左右上升到1989年底38915点。1991年,整个东京的土地就可以把整个美国买下。形势一片大好。艿到了1990年初的时候,日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制(类似于中国的“国11条”等政策),可是为时已晚。由于缺少了信贷的支撑,泡沫应声而破,房市和股市急剧下挫。股市在1990年一年就跌去一半,之后继续下跌,20年过去了,现在还在10000点左右徘徊,不死不活。房地产价格也不断下挫,20年过去了,日本6大都市圈的平均房价:商用地从1991年的最高点下跌到现在的1/7弱,住宅地下降到现在1/3左右。羀相对于股市的下跌,房地产价格的下跌对经济的打击才是长期和巨大的。这一点也在美国的次贷危机中暴露无遗。袆泡沫的产生肃泡沫对一个国家的经济,伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵,没有破裂的时候,它对整个社会资源分配体制是扭曲的。如果你拥有一套住房,它由于泡沫升值所得到的收入会远远高于个人的诚实劳动所得,使得整个社会变得浮躁。大家不再诚实劳动,都变得贪婪,所有的人都会吸引加入制造泡沫的大军,这进一步会吹大泡沫。比如在中国,企业家都不再从事制造业,都投入到房地产中来。蚀在泡沫中,每个人都是赢家。政府,投资者,银行都会享受到泡沫所带来的溢价收入:政府会增加税收,投资者会得到丰厚的帐面回报,银行发现所有的投资都是优质资产。这种陶醉,会让所有人忘记了现实,会大量消费和购买奢侈品,这促进了整个社会经济的进一步活跃。莈 20世纪最伟大的经济学家凯恩斯说过:人类一直以来不变天性就是贪婪,贪婪是推动社会进步的力量,也是摧毁人类的力量。这大概可以算是从本质上解释泡沫的成因了。蚅毋庸置疑,所有的泡沫都会要破灭的。泡沫越大,其破灭所产生的破坏性就越长远越深刻。可是我们关心的是什么时候破灭?破灭的后果是什么?肃一般而言,如果不存在卖空买空市