基于博弈视角的房地产私募股权投资基金退出方式选择.docx

基于博弈视角的房地产私募股权投资基金退出方式选择.docx基于博弈视角的房地产私募股权投资基金退出方式选择【摘要】近年來,房地产市场价格的直线上涨使得国家及政府出台了诸多的调控措施以限制房地产市场过温过快发展。伴随着这些限制政策,房地产企业的融资成本和渠道被进一步抬高和限制,比如新的楼市调控政策已收紧房企债市融资进行拿地开发等用途,因此房地产市场参与者们迫切需要新的融资渠道和途径。这样的背景给民间资本参与房地产金融提供了投资机会和发展空间,房地产私募股权投资基金将得到进一步地快速发展。冃前我国地产私募基金仍处于发展初期,较少面临退出问题,在此问题上也没有形成成熟的思考方式和运行逻辑。本文从博弈论的视角来对我国房地产私募股权投资基金退出方式选择进行研究,为此行业的健康蓬勃发展提供理论依据。【关键词】房地产基金私募股权基金博弈论基金退出方式一、研究背景房地产私募股权投资基金(下文中亦简称为私募房基)作为私募股权基金的一种类型,英通过向机构投资者或者高净值客户个人发行收益凭证来募集资金,再通过专业的私募房基投资管理机构进行管理。国内房地产市场宏观调控的大背景,将会私募房基成为房企新的融资渠道,此市场也会迎来巨大的机遇和发展(陈瑛2014)。中国大部分房地产私募股权投资基金发展萌芽于2010年,所以这年被认为是我国私募房基的元年。截至目前,除少部分基金结束了续存期外,大部分都未完成“募-投-管-退”的完整基金管理周期。因此大多数国内私募房基的投资水平、盈利能力和管理水平尚未可知和明确。因此我国私募房基在退出方式的选择上的研究仍属较新的研究领域,缺乏成熟的判?喊澜莺托卸?准则。二、国内私募房基的退出方式从国际市场的经验来看,私募房基的退出方式有许多种,主要与其投资模式相关联,包括IPO、单纯的物业出售、股权转让、REITs、(针对债权投资的)收回本息、项目公司清算和强制赎回等方式。国内私募房基主要用于投资房地产项目(住宅、写字楼、商业等),退出方式以物业出售和股权转让两种为主流。实际操作形式有以下几种:有辅助重资产运作的,如私募房基管理公司参与买地、通过自身的开发团队或联合其他开发商合作开发,建成后出售物业实现退出;也可以用较低价格收购物业,通过对其进行资产改善工作,再以较高价格出售获利;也有轻资产方式运作的,通过股权或债权的形式给资金短缺的房企提供过桥融资,帮助其收购土地、筹措建设资金等,在达到约定期限和一定条件后通过股权回购或股权第三者转让的方式退出。投资于公司的基金,一般可通过资本市场退出,包括以IPO退出,或在二级市场出售已上市公司股票退出。在国外,商业地产还可以采用发REITs的方式退出,但国内的法律法规尚不成熟,仍不能采用。由于本文篇幅所限,且根据国内外关于私募股权投资基金的退出研究(章超斌2012),本文只讨论但涉及两种主流退出方式:首次公开发行上市(IPO)及股权转让。IP0的退出方式在我国仍然是PE退出的最主要渠道之一,相比其他的退出方式,其通常可以获得较高的投资收益(印露2009)oIPO退出方式也有利于提高PE的品牌知名度和社会认可度,为其未来的投资提供便利。虽然,在我国由于IP0的门槛限制及房地产宏观政策的调控,国内私募房基IP0之路基本无望,已有的资本市场不能用來容纳这类产品,但是新三板、屮小板、创业板等二级市场的建立,都预示我国的资本市场环境会得到逐步完善,分级类证券市场会越来越多。因此本