基于模糊综合评价法的房地产项目投资风险分析.docx

基于模糊综合评价法的房地产项目投资风险分析.docx基于模糊综合评价法的房地产项目投资风险分析杭州越辉房地产开发有限公司浙江杭州310012摘要:针对房地产投资决策影响因素的不确定性、风险指标的模糊性、评价方法的定性化,根据模糊数学理论,建立房地产项目投资风险模糊综合评价模型,并对此模型应用的前提进行了详细分析,将房地产项目投资风险进行了定量与定性相结合的系统分析,提高了风险分析的准确性,以期为房地产企业项目投资决策提供科学有效的决策依据。关键词:模糊综合评价;房地产项目投资;风险分析1•前言我国房地产业经历了20多年的快速发展期,己从成长期过渡到了成熟期。目前全国房地产市场商品房库存居高不下,整体房源供过于求,房地产市场由卖方市场转变为买方市场,红海市场竞争加剧,房地产微利时代到来,“拿地便赚钱”的时代一去不返,“面粉贵过面包”的现象不断出现。在市场成熟、资源稀缺和竞争加剧的情况下,房地产企业迫切要求在投资决策阶段,充分考虑项目投资的风险大小,需要对房地产投资风险进行全面、系统的科学分析与评价,寻求合理的风险控制与管理办法,以最小的风险和最低的成木取得最大的社会效益和经济效益,从而使投资者做出正确的决策。、不可移动性、投资额大、变现能力差、高度综合性、高度关联性、涉及因素多等特性,其受国家宏观经济、政治、市场、技术、自然、社会、国际等方面风险的影响,在投资决策前期只是凭主观经验对项目的风险大小进行判断,缺乏科学的依据,常常会出现一招失误,满盘皆输的局面。目前可用的决策分析方法主要有按风险大小调整贴现率法、按风险调整现金流量法,投资回收期法,实物期权法、AHP综合评价法等,这些方法各有其特点和侧重,但都有其局限性,考虑到房地产投资决策的投资风险决策所考虑的因素绝大多数都是模糊变量,具有很大的模糊性特点,很难找到精确的数学关系式来衡量它们对选择结果的影响程度。由于房地产投资风险系统具有明显的层次性,且各风险的评价具有主观不确定性,即模糊性,可以通过分析房地产投资的风险因素,建立一种适用于房地产投资项目风险的模糊综合评价模型,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,在对投资过程中的各单一风险进行识别的基础上,运用层次分析法建立风险评判指标体系,然后通过模糊评价将所面临的各种风险对系统风险的影响用权重的形式具体表现出来,并最终通过综合评判确定房地产投资系统风险度。对于问题比较复杂,信息不很全面的房地产开发投资提供一种有效的方法。,项目风险越人,收益越高。房地产项目投资分析影响因素较多、持续时间较长,因此,需要运用系统工程理论来对房地产开发风险进行系统分析。房地产开发投资项目按照不同的分类标准分为不同的风险,按照房地产投资项目不同阶段的风险为研究对象进行分析,即分为投资决策、前期工作、建设和销售4个阶段。,投资决策阶段是房地产投资过程中最重要的阶段。这一阶段的主要任务是根据国家宏观经济政策和房地产市场的供求现状,进行市场分析,评价项目的可行性,由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败,主要有政策风险、房地产市场风险、投资方式风险、投资类型风险和投资地点风险。