定石龙奥运花园总体策划实施方案.doc

羅薅蒂东莞石龙金沙湾公园项目肀总体策划方案羇蚃2003年12月9日袂袁肈报告一:《东莞石龙镇房地产发展研究报告》肅报告二:《石龙金沙湾公园项目开发总体策划方案》芁报告三:《石龙金沙湾公园项目营销整体策划方案》薁袅膄螀肇袇节“东莞石龙金沙湾公园项目总体策划方案”之一膀《东莞石龙镇房地产发展研究报告》袈羈第一部分石龙镇社会与经济发展总体形势分析蚅一、历史上:综合实力为华南四大镇袃二、改革开发前和初期:综合实力为东莞大镇薈三、现今:综合实力为东莞中游城镇螅螃第二部分石龙镇城市发展趋势分析芃一、石龙再不拓大行政区域将面临无法发展的危机艿石龙镇行政区域面积在国内镇中特别狭小,已无法再发展;石龙必须拓大发展区域,否则将面临被周边镇全面超越的局面。袇二、石龙现规划是短暂、无奈的规划膅政府向东暂时的、一厢情愿地规划新城市中心区,偏离了经济地理必然的向中心城市靠近的规律:蚂石龙的发展前途,必须向莞城和广州。聿三、石龙现城镇规划的要点解读袈(一)、一轴一环芄(二)、几个发展区域的规划都不得已、不明晰、不确切、不一定对膁四、石龙城市发展的必然方向蝿石龙城镇的总体发展前途:必然是向西和向南。蚆蚆薁第三部分石龙镇房地产发展现状分析薀第一章、石龙镇城区板块分析螇一、老城区板块螄同中国大多急剧发展的城镇一样,石龙存在着一个地域和居住非常分明的老成区,老城区生活方便、商业文化发达,更是恋旧心理较浓的中国小城镇人解不了的情结。石龙老城区没有现代的住宅房地产。羀二、西湖区板块芀西湖区因城市向南走向莞城的天然动力,这几年短时间内产生了一个凌乱的、嘈杂的工业和城乡结合部似的道路边批发商业地带,并趋势愈演愈烈,长此必使城市南拓。所以,西湖区的商业和房地产趋势将在未来有更大空间。但因西湖作为结合部和工业区而构成的一个脏乱区域,不能在城市主要功能中的商贸和居住领域里扮演重要角色,所以,短时间内城市的房地产不会往这里发展是必然,会维持现状,西湖区暂没有现代的住宅房地产。螈如果石龙并镇,必首先加快发展这一区域。袃三、新城区板块蚄以政府中心和居住定位,实际上是石龙新的CBD(中央商务区)和CLD(中央居住区)的结合体,新城区是目前唯一主要的住宅房地产区域。但如果并镇,向东的动力和驱使力就会大大减弱。所以,在新城区从事地产项目一定要知道这个宏观分析,并做出相应对策。肀第二章、石龙镇房地产市场分析薆一、石龙房地产楼盘综合分析芅楼盘肃正龙豪园螁聚龙湾蚇新世纪丽江豪园莄龙升商住楼薂石碣盈翠豪园芇石排锦绣江南蚈总规概况螆别墅、小高层复式洋房羂小高层、高层洋房羈别墅、小高层洋房蒆一般公寓袄小高层洋房莁别墅螈户型设计薇一梯二复式羃一梯四,四期螀一梯二、三蒈一梯四为主,虿少量一梯二莅一梯四芀一梯四为主艿——蒆规模概况蒃占地10。5万平米,羃总建筑面积4。68万罿总建筑面积蒇18。76万平米螆占地45万平米,莃总建筑面积40万虿总建筑面积7。9万平米芅占地4万平米,羄总建面8。7万螂占地23万平米蒀销售莆良好肃良好膁优良膀一半莇良好莅一般蚁市场来源羁石龙为主膅石龙为主薃石龙及周边镇为主肀石龙蚁石碣芆石排袆顾客身份螃老板***生意人等芈老板、生意人等羄普通居民膃生意人等袈老板肅产品综合薇园林一般、立面过沉肆园林、立面一般肂园林较好、立面不够薀无罿园林、立面不错蒆园林一般袃营销推广蚂较低水准肇较低水准袅一般水准薃无水准葿较低水准莀差芄物业管理芃有蒁有薈有羈无肄有薂有蚆价位评估蒇大别墅不合理螄合理荿合理罿——袇合理薅——莁不足软肋***已开发完毕芆户型均好性不够芅产品综合性不够蒂——蒀专做路边住宅蚅综合水准低肅其它艿不在评价之列薈二、石龙房地产各主要竞争楼盘定位分析膅楼盘蒂总体定位莁定位差异螆顾客差异薄形象体现节规划体现之差异莂正龙豪园聿顶级别墅芇最尊贵居所羂本地大、中老板膀景观优良***综合一般水平,欧陆风蚇聚龙湾螃高档社区芁高档居家蕿本地中、小老板,其他肆综合优良蒃综合一般水平节新世纪丽江豪园蚈郊外度假社区薆第一居所、周末居所芃本地老板们,其它肀郊外居家肀郊外自造景观大盘羅龙升商住楼羄普通住宅膁一般居住腿本地普通人莄杂、差蚄——节石碣盈翠豪园芇中档社区肈良好居住蒅本地居民羀临街社区虿楼距旷达薇石排锦绣江南膅别墅社区肁休闲居家螈本地老板们羆郊外村屋蚁——膃三、石龙房地产价位分析膀楼盘莆价位蒂正龙豪园羀别墅8千-1万,复式洋房3千芈聚龙湾螅2400-3500膂新世纪丽江豪园羁别墅5000;洋房3000莇龙升商住楼芄1600-2250袂石碣盈翠豪园肃蝿石排锦绣江南蚄蚃其它袀1千多袈四、石龙房地产需求分析莇从正龙、聚龙、龙升商住楼三楼盘近两年销量判断分析,石龙住宅地产每年消化量在10万平米以上,有效需求在15万平米左右,尚不包括优秀开发商对市场诱导式地深入启动。莃五、石龙房地产顾客分析袁(一)、石龙房地产顾客五个阶层