9月份北京房地产市场总结 - 焦点房产.doc

一、9月份北京房地产市场总体概况1、9月份成交总量统计根据北京房地产交易管理网统计的数据,9月份北京市商品房预售房屋(商品住宅+经济适用房+商铺写字楼)总成交量16623套,总成交面积200万平方米。和今年8月份的13769套相比较,%,而相对于今年成交量较高的4月份来说,成交量下降了38%。从表中我们可以看出,今年第三季度的商品房预售登记量呈现平稳增长的态势,是在新政出台之后,整个房地产市场经过几个月的自我调整后稍有回暖的表现。因处在“金九银十”期间,并没有出现开发商所期待的热销局面,04年7月至9月期间,虽然时处两个大限之间,可每月的预售登记量仍在2万套以上,与去年同期相比,今年的商品房预售登记量只是去年的78%,但今年的成交量更能真实体现市场的需求,也从侧面反映了国家新政在宏观调控方面的威力。2、9月份成交面积统计从上图得出,9月份的成交面积相比8月份增长了11%,与6月份的预售总量相仿。上面的走势图可以直观地反映出了消费者购房心理的变化过程,春季控制房价的政策出台后,房地产的交易面积从4月份的321万平米骤减到了5月份的153万平米,许多购房者期待着房价的下降,暂缓了购房计划,在此期间取得了预售许可证的开发商选择推向市场的也并不多,从而出现了一个非常规的销售淡季。在这几个月期间,政府在观察,开发商和购房者在观望,致使成交量有所下降,然而销售单价并没有出现人们所期待的回落。在今年的9、10月份,将有较大量的新盘面市,人们会以更成熟、更理智的态度对待房地产市场,该出手时就出手,9月份销售量的微量增长并不代表有些开发商所言:北京楼市已走出观望期,真正不再观望还需时日。二、各物业体的细化分析1、住宅商品房预售交易量统计9月住宅商品房预售量与8月相比有了近18%的上涨,预售套数的总比数占到了本月总体成交比的95%,8月份为97%,由此可见,本季度的住宅商品房需求相对较旺的,“持币观望”并不等于持币不购,市场对房地产中住宅的刚性需求是仍然存在的,随着年底前新盘放量的增加,住宅的销售将继续保持平稳态势。因在近期内国家连续出台了许多和房地产相关的政策,使购房者不能明晰地看清市场前景,尤其是“三高”——高房价、高首付、高利率的出现,造成买房的门槛更难逾越。根据统计显示,9月份日平均销售套数为527套,比前几个月的成交量高出一至两成,是近五个月来第一次突破日销量500套大关,但与去年同期日销800余套的战绩相比,仍存在巨大差距。2、经济适用房预售交易量统计由于在本有内没有大规模的经济适用房楼盘入市,所以销售势头有所减缓,与上月相比降低了23%。北京市2005年度计划供应各类建设用地共6500公顷,其中基础设施用地2300公顷,工矿仓储用地1100公顷,科教文卫体和行政办公用地600公顷,经济适用住房用地200公顷,住宅商品房用地1750公顷,商业服务用地550公顷。另外,因为2004年的“8·31”因素,有1290公顷土地提前释放,2005年度实际土地供应总量为7790公顷,土地供应基本保持平稳,从而也保证了上市量的平稳出现。目前在售的经济适用房楼盘的位置多在东部、南部和北部,多是以前经济适用房项目的存量房,市场消化速度极快,再一次证明了普通居民对廉价房的强烈需求。但目前经济适用房的购买者并非全是政府所规定的群体,导致这部分房屋的服务对象发生了偏差,为此,各地政府相继出台了多项政策来加以限制,如浙江省规定经济适用房面积限定在90平米之内、北京拟限定个税超标者禁止购买经济适用房、北京规定凡骗购经济适用住房的两年内不准再次申请购买等等一系列措施,可见政府对经济适用房市场的稳定和正常发展是极为重视的,我们坚信在今后经济适用房会真正成为缓解低收入群体居住问题的有效之道。3、写字楼及商业物业预售量统计 9月份的商铺、写字楼成交套数为803套,比上月增长了一倍多;成交面积为109047平米,反而比上月降低了45%,从以上两组数据可以反映几个方面的问题:①由于国家政策对住宅投资者的限制增多,人们的投资方向发生了转向,将闲置资金更多投向了商铺和写字楼,并且北京目前商铺写字楼的投资回报率足以给置业者信心;②除独立商铺外,大部分大型商业进行了面积分割销售,如庄盛广场南馆以及中关村的一些专业市场等,从几平米到几十平米不等,降低了总价款,吸纳了更多的置业者;③据了解,北京现有二百余个商业项目入市或在建,供应面积达875万平米,正处在一个大供应量的阶段,可以说明京城的商业不动产市场正处在活跃期,会为投资者提供更多选择的余地,同时也意味着会有部分商业会出现一段空置期,要经过一段时间的消化调整才能实现平稳盈利;④根据历年资料显示表明,商业用房的销售并不受“金九银十”的影响,证明这部分投资者对待房地产更加理性和冷静,在权衡利弊、反复比较之后才会做出决