物业管理实务经典132问答 (1).doc

物业管理实务经典132问答1、物业服务企业的资质分为哪些等级?应由哪些机构颁发相应的资质证书?答:物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。2、一级资质的物业服务企业应符合哪些条件?答:注册资本为500万元以上;物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人。工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书(项目负责人证书);管理两种类型以上物业,并且管理名类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:(多层住宅200万平方米;高层住宅100万平方米;独立式住宅(别墅)15万平方米;办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米);建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。3、二级资质的物业服务企业应符合哪些条件?答:注册资本为300万元以上;物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理的技术人员不少于20人;其中,具有中级以上职称的人员不少于10人;工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称;物业管理专业人员按照国家有关规定取得资格证书;管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:(多层住宅100万平方米;高层住宅50万平方米;独立式住宅(别墅)8万平方米;办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米);建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。4、三级资质的物业服务企业应符合哪些条件?答:注册资本为50万元;物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人;其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;有委托的物业管理项目;建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理管理制度和标准,建立企业信用档案系统。5、物业管理招标的方式有几种?答:物业管理招标有公开招标和邀请招标两种方式。公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告,邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标,招标程序和中标结果公开,评选条件及程序是预先设定的,且不允许在程序启动后单方面变更。邀请招标也称作有限竞争性招标或选择性招标,是指招标人预先选择若干家有能力的企业,直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式,投标人是特定的,即接受邀请的企业才是合格的投标人,投标人的数量有限。6、物业管理招标的一般程序是什么?答:1、成立招标领导小组;2、编制招标文件;3、公布招标公告或发出投标邀请书;4、发放招标文件;5、投标申请人的资格预审(公开招标);6、接受投标文件:7、成立评标委员会;8、开标、评标和中标。其中编制招标文件(招标人及招标项目简介、物业管理服务内容及要求、对投标人及投标书的要求、评标标准和评标办法、开标时间及地点、物业服务合同的签订说明)。成立评标委员会(评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的三分之二)。开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行:由投标人或者推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。最终推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。抬标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,与中标人订立书面合同;招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。7、物业管理招标文件应包括哪些内容?答:招标文件应包括以下内容:1、招标人及招标项目简介,包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等;2、物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;3、对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;4、评标标准和评标办法;5、招标活动方案,包括招标组织结构、开标时间及地点等