福建金辉房地产项目估算及项目团队激励办法（方案1）.doc

金辉地产开发项目估算及项目团队激励办法目的:为提高项目运作效率及项目团队工作热情,规范金辉项目团队项目奖金提取办法,特制定本办法。适用范围:本制度适用于金辉集团下属项目公司或以少量项目为主运作的区域公司。项目奖金以在开发前期对该开发项目确定的毛利目标为基数,如期完成基本销售目标后,项目团队可享受销售提成作为团队运作效率奖励,对超额完成利润目标部分实行高层团队超额奖励,项目赢利估算主要指标如下:1、占地面积:2、容积率:3、计入容积率的建筑面积:由集团成本部核定,并确定不同用途面积4、地下室面积:由集团成本部核定5、项目目标周期:项目合理的周期由集团专业委员会核定项目盈利估算:收入估算:主力户型预计售价可在历史数据基础上由营销策划部门根据市场趋势提供预测,集团绩效薪酬委员会决策,如下表。户型楼层户型1㎡户型2㎡户型3㎡楼层1预计售价预计售价预计售价楼层2预计售价预计售价预计售价楼层3预计售价预计售价预计售价各主力户型套数由策划部门提供收入估算合计=∑预计售价*套数成本估算:地价:当年购入并开发的以原购入价为准,二年以上土地储备开发可进行土地价值评估,以评估价计入,%计入总成本。工程成本估算:造价标准由成本部依据政府相关规定标准测算并提供,参见《工程造价计算程序表》运营费用:运营费用指项目期间将发生各项税费,视项目具体情况和财务历史数据分析由集团财务部提出,集团绩效薪酬委员会确定,估算结果指标如下表:运营费用估算比例最高不得超过预计收入的%营业税务广告费代理费工资、销售提成办公等费用其他占销售收入比例运营费用=收入估算×运营费用比率财务费用估算:财务费用估算主要指为该地产项目开发经营过程中为进行资金筹集而发生的费用,项目公司占用集团资金亦按市面利率计算财务费用财务费用估算=需融资额×项目目标周期×年利率%成本估算:成本估算=地价+工程成本+运营费用+财务费用+土地投资资金成本税前盈利估算:税前盈利估算=项目收入估算-成本估算项目团队的激励,当销售目标达成率(按目标销售额计算)达到或超过70%时,可提取销售额的一定比例做为项目团队销售提成奖励,各项目按事前约定如下表分批发放,如销售期内实际销售额达不到目标销售额的70%时则取消销售提成奖励。销售目标达成率≥70%100%≥X>70%>100%年终发放当月销售提成额累计销售额×50%׉当月销售额׉当月销售额׉达标累计销售额×50%׉销售提成为项目团队项目运作效率的奖励,主要与岗位重要性高低挂钩,参考