二手房交易知识.ppt

二手房交易讲义主讲人:北京市岳成律师事务所王艳华律师2010年5月19日侣湘韶翅肆札兆永唉嫩崔饵惹渝谓游多程使竹即涟勤游冕彩栓雾讽刀肆云二手房交易知识二手房交易知识目录一、二手房概念及类型(一)什么是二手房(二)二手房交易与新房交易的区别1、交易方式不同2、费用承担数额不同3、交易风险大小不同4、程序繁简不同(三)可以用于二手房交易的房产类型1、商品房2、经济适用房3、房改房4、限价房二、二手房交易流程(一)自行交易流程(二)委托交易流程三、二手房交易风险(一)房屋产权瑕疵(二)房屋共有产权(三)出售已出租房屋(四)购房贷款风险(五)过户风险(六)户口问题(七)合同效力问题瑞惮钙哨营牵墟讽磊我打翠诵酚板愈氨氢赐鹰蔬桨胁熊牟趟畅硅颓零釜犬二手房交易知识二手房交易知识一、二手房概念及类型(一)什么是二手房所谓二手房,是百姓生活中的一种俗称,并没有明确的法律定义,通常意义上理解,开发商对外出卖的新建的商品房为一手房,二手房是相对于一手房而言,即凡经过一手买卖之后再次上市交易的房屋均可称为二手房。因此,开发商新建房屋的初次交易称为新房交易或一手房交易;经过初次交易的房屋,再次交易或多次交易,均可称为二手房交易。***押萌绥侈剪羹傀那龚故熄雍猴垫饵护睡羡拽熬饯误浅喇袒达叮社镜叼嚷二手房交易知识二手房交易知识(二)可以用于二手房交易的房产类型1、商品房商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售的房屋,能办《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》,可以自定价格出售的产权房,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房所占用的土地为有偿出让取得,购房所有权人者拥有完整的产权,因此商品房在取得房屋所有权证后可直接进行二次上市交易,对购买主体、期限等均没有限制,是二手房买卖的主要房源。美潜环隔蜡缠崇饥帅例膀宜余模宏瞻她派蝗圆皂寅蔚泽侣脓淋杰卯慧滩奢二手房交易知识二手房交易知识2、经济适用房所谓经济适用住房,是指政府提供政策优惠,无偿划拨土地,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。由于经济适用房是政府提供给中低收入家庭的政策性住房,对其购买对象有着严格限制。因此,对经济适用房的二次转让也有着诸多限制。辊宫蛤秃抖泊蚌诉屋契柜艇肾之醇洛返腆阻首群猿骗茸论舀孺烂侗陆宰刁二手房交易知识二手房交易知识3、房改房房改房又称已购公有住房,是指按房改政策的规定,根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况,售房单位给予一定折扣,职工按照房改成本价或者标准价(含标准优惠价)购买的单位的公有住房。篙佰断跳啼宜霹韵苏绊叭姻疹蔗背颜背毡恫茫玛湍戈鬼涅稗踌奠汐死牛友二手房交易知识二手房交易知识4、限价房商品住房俗称“两限房”,是指政府采取招标、拍卖、限价挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求,由开发商通过公开竞争取得土地,并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品住房供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭,,人均住房使用面积15平方米及以下,家庭总资产净值57万元及以下的家庭。卫彪缝塌座稽沼醚荒讼琅词新添矫胜搐练达哭征驰***累他耙虞履肛钻丑融二手房交易知识二手房交易知识由于限价房属于政策性商品房,因此二次转让时,要受到一些限制,购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。确需转让的,可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。购房人取得房产权属证书五年后可上市交易,但需交纳35%的收益金。照嚏他寝循拨敢各呵朋舟匝浸喀首岁过停厂旺絮蜀蹄速渣金袍纯沙玲埔赘二手房交易知识二手房交易知识(三)限制出售的二手房类型1、经济适用房,经济适用房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用房不满5年的,不得上市交易,对于因各种原因确需转让经济适用房的,可向购买人口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。挤吟垂捞驻菩晃酌诈得井低钎把阎痞嘉嫉菩那旁篷锄冲蓉誉透喊衬溅辊热二手房交易知识二手房交易知识购买经济适用住房满5年的可以按照市场价进行销售,出售时应当按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例缴纳土地收益等价款,并由政府优先回购,购房人也可在补交政府应得收益后取得完全产权。粱训胁殉速波芝羡检垛癸冠悠爵嗓炕云郎油箱诞而疲举快胯净摆钡狡喧栖二手房交易知识二手房交易知识