环球国际地产集团投资说明书.ppt

济南市房地产现状及发展
By 张冰,张源,
杨春胜,余九九
管理学院电子商务0502
西方经济学课程调研报告
(1)济南房地产现状
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,具有基础性、
先导性、带动性和风险性等特点。
主要矛盾:①城市开发用地与保护耕地的矛盾;②开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾;③政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾;④未来预期引发炒房及投资置业者增多与低收入居民改善住房难的矛盾;⑤产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。
2005年济南市住宅价格
济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因
(1)济南市个人投资买房者不断增加,商品房空置比率降低,现有可售商品房现房存量不大,与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面;
(2)由于政府严格执行土地年度计划,建立土地储备体制,控制土地供应,推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度,在一定程度上提高了建设用地的价格,房地产开发开始向资本市场转移;
(3)国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策,在一些方面提高了房屋的建设成本;
(4)随着居民收入水平的提高,对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求,其需求档次的提升也拉动了房价的上升;
(5)近期的银行贷款基准利率上调,将在一定程度上增加开发商的资金成本;
(6)个别开发商大肆进行市场炒作,提高预期收益,误导消费者进行不合理的投资,在一定程度上也拉动了房价的上扬。
济南市房价发展趋势
济南市房产空置率
受国家宏观调控的影响,今年1-5月份,济南市房地产投资结构出现了新的调整和变化,住宅投资虽然仍占主体地位,但投资比重有所回落。,%,其中,,;住宅空置1-2年(含1年),%。
济南居民购房目的
(2)济南房地产渐显品牌势力,品牌竞争力开始占据优势。
济南地产的发展一直处于比较平缓的态势。但在近几年,随着市场结构、供需结构和政策环境的不断调整变化,平缓态势逐渐被打破,竞争开始加剧。在市场压力不断加大的情况下,济南地产开始逐步显示出品牌竞争力的优势,大型房地产企业、具备一定品牌积淀的房企开始在竞争中占据优势。
对于房地产企业品牌的建设和项目品牌的树立,正逐步成为济南各房地产公司的首要战略。就济南地产而言,项目仍然是地产品牌建设的第一依托。
济南房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段:成本竞争阶段。在这一阶段,房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征——谁的项目成本(当然包括土地成本)低,谁就具有竞争优势。
第二阶段:性价比竞争阶段。随着房地产市场的发展,部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”和“性价比最优”,而且大都取得了良好的销售业绩。于是,更多的开发商群起效之,昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段
第三阶段:模式竞争阶段。房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。当前,处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式,并在积极探索管理模式。可以预见,随着房地产市场的宏观调控,房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化,“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段:品牌竞争阶段。当市场竞争到一定阶段,随着大量的中小企业被淘汰出局,房地产市场份额的集中度会越来越高。届时,房地产市场进入品牌竞争阶段。
济南居民对住宅的需求