房地产项目开发前期地段的选择浅析.docx

房地房地产项目地段选择5步走产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。因此,地段选择过程,就是一个项目管理过程。如何进行该项目管理呢?建议从项目地段影响因素、增值潜力、可行性、成本收益等几方面来理解。一、认识开发项目地段的影响因素房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:,总是体现在需求上。需求大供给量少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。:地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好,地质承载力大,建设费用就省;如是回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多的钱都花在人们看不到的地方,对开发商是不利的。地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响到土地的利用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大,地块里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看待。土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的投资地块。地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化,以前交通不发达,社会竞争压力不大,回到家后邻居们可以聊聊天,热闹是一大追求。而今天,社会竞争压力大,回到家里,已身心疲惫,只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息,因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境,再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区,周边是高大建筑群,日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地段。风向,上风地段是好的