房地产政策管理及房地产市场剖析.docx

房地产政策管理及房地产市场剖析.docx1房地产新政与房地产市场表现2009年,中国房地产市场涨声一片,全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高;总价及单价地王不断涌现,市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快,2009年年底,中央政府加大了对市场的调控,以2010年1月7日出台的国十一条为标志,2010年的房地产业政策出现了由宽松转为调控的新阶段。国十一条出台以后,2010年1-2月份,房价出现了交易量萎缩,房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化,据国家统计局数据显示,1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米,同比增长358。 3月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨159;二手住宅销售价格同比上涨95;1-3月商品房综合销售均价为5193元,同比上升161;房价再一次创出新高,呈现量价齐涨的局面,并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势,中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。 2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次,但调控效果却并不如人意,中国国家统计局发布的最新数据表明,4月份,全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上173,涨幅创下纪录,其中,90平米及以下的新建商品住宅,价格上涨幅度更是达到224。尤其值得注意的是,和国十条出台后市场一片看跌背道而驰的是,上述两个数字与3月份比较,不仅未跌,反而分别上涨约15。 2房地产政策调控失效的原因分析不可否认,此次房地产政策调控调控的力度之大,出台的政策之多,频率之高都是史无前例的,这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中,大中城市的房价为何不降反升,房地产政策调控失效的原因是什么,本文归纳了以下几点首先,国十条及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定,国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰,而这些模糊的概念就是导致国十条实施效果欠佳的一个重要的原因。例如国十条要求对房价过高、上涨过快的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出房价过高、上涨过快的界定标准,也没有公布哪些城市出现过高过快,应属于被打击地区。再者,国十条规定,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,但对什么是哄抬房价、捂盘惜售,也未有清晰界定标准,其次,国十条中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策也就是房地产特别税和收益税,至今不见踪影。国十条对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的重点清算和稽查,也停留在一句口号上。其次,地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地招拍挂出让方式,政府成为了房地产市场利益主体之一惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权,政府通过土地使用权的出售即地租的货币化积极参与房