房地产泡沫认识方式.docx

房地产泡沫认识方式.docx1指标法11房价收入比房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大时,表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态,且并没有存在市场萎靡的迹象,则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高,产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为房价收入比=商品住宅平均单套价格居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出,但国际上没有一个统一的标准。在发达国家,~;发展中国家,一般在4~6之间。 12房地产价格增长率/增长率该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标,反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大,房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2,超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间,日本存在严重的地产泡沫时,该指标平均值为3。 13空置率房地产出现泡沫时,会有大量房屋空置,故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为空置率=增量房和存量房中的空置量全社会增量房和存量房总和。一般而言,该指标的判断标准是空置率不足5时,表明市场过热,极可能存在泡沫;5-10为合理区域;10-20为空置危险区;而当空置率大于20时,则表明存在严重积压。 14租售比价反映房地产真实价值的是房地产的租金收益,房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长,则存在泡沫的成份。租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说,计算租售比的方法是假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行,算出包括银行利息在内的租房总支出;同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行,再算出买房总支出;以租房总支出除以买房总支出,其结果就是住房的租售比。其判断标准可用下表来表示另外,还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫,但是总体而言,这两种方法不如以上四种方法应用广泛。指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集,处理起来比较简单;在进行房地产泡沫检测时,可以把那些具有充分理论依据的指标,如房价收入比、租售比价等作为重要的辅助性判别标准;其缺陷是,一些指标的标准多取自国际经验,不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时,不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法,其基本原理就是计算出房地产的理论价格,然后与实际的房价相比较,通过观察二者相背离的程度,来判别泡沫是否存在。以收益还原法为主要内容的理论价格法,在上世纪80年代日本泡沫经济发生后,成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差,或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分,所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格理论价格与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型,即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现,从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓理论价格法虽然在理论上可