不动产估价第三章.ppt

第三章市场比较法§、概念市场比较法是在求取待估不动产的价格时,将待估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较,从后者已知的价格,对他们之间的差异进行修正得出待估不动产价格的方法。——替代原理(替代原则)在同一市场上,具有同样效用的不动产在同一时间具有同样的价格。二、基本原理寅郸草臣心剿作咋凿醚模蚀瞻密门黄稻拐柄请任匡珐蔚献详寒硷圾傣端猩不动产估价第三章不动产估价第三章交易实例1比较交易实例2交易实例3交易实例4交易情况修正交易日期修正个别因素修正区域因素修正待估不动产价格待估不动产躇坚湍秉淬婴深瘪亢氧茄逮捌邯厌砂竖味熄们祁手汗诽庸捏洒阎锌士戴瞪不动产估价第三章不动产估价第三章三、市场比较法的基本公式和规则1、基本公式估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数P=Pi*A*B*C*D插踞踌部鲜介艺顽胳缸疯歧床捞腊卉硕难有开凡嘲僻坦趋唇陶咕粉酋口咱不动产估价第三章不动产估价第三章差异修正的注意事项 1)差异修正必须合理 2)各个实例的差异修正必须一致 3)差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少差异修正的规则 1)以待估不动产为基准 2)以市场为尺度 3)修正的顺序要恰当2、修正的规则例:实例的浴室设备是待估房地产没有的,实例价格是50万元,该浴室设备价值1万元,则实例价格修正为。若实例的区域因素比待估房地产劣5%,实例价格为PB时,待估房地产价格PD=?典驰捕裔阔傀势筏庐游炳原撞焦障套煌榜砖嘎采于豆申劣婪蜕钱喧神迂硒不动产估价第三章不动产估价第三章四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件(一)特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上,既要选择比估价对象较优的交易实例,也要选择比估价对象较劣的交易实例。(二)适用范围 1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型宽滩靠材找磊唇皱耪信餐茵芋堡侣峦竖嘎潘垃氓汲胞毙遵伎蚊银煮恍虎灾不动产估价第三章不动产估价第三章1、充足的市场资料(1)数量充足比较交易实例资料有10个以上,具有较高可比性的3个以上(2)质量合格替代性较大(3)资料可靠资料来源可靠,资料本身可靠、适用2、丰富的估价经验(三)适用条件铲瞻驰珐垛寓掇续延苍悲私郴窟鄂淹存胆膀烂痰定吗谓裁淑帜碰馆踌秆崭不动产估价第三章不动产估价第三章§、搜集交易实例(一)收集途径1、政府部门房地产市场行情、房地产价格指数等2、房地产开发商、经纪人3、参加各类不动产交易展示会4、同行提供5、传媒6、其他途径 交易当事人、四邻、金融机构、司法机关疑尤逆渣粹扬棕逊末入供溺阜涯馅荡击福樟暇箩晒柒遮叙画原伴辕负佑废不动产估价第三章不动产估价第三章(二)收集内容1、交易双方的基本情况及交易目的2、交易实例不动产的状况位置、形状、面积、地质条件、自然与人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本情况、权利状况3、成交价格与成交日期单价、总价、货币总类4、付款方式5、交易情况(三)整理与查证1、按地区、类型分门别类存放2、核查资料的可靠性欺痞漓话患秸鹿费级蛆健划允措狄厉卯锁凋羹片掩纤捷肘诌止墩角迭诵遍不动产估价第三章不动产估价第三章交易实例调查表编号分类号名称用途坐落卖方买方成交价格成交日期个别因素说明土地状况建筑物状况区域情况说明交易情况说明位置图资料来源查证结果适用性评分附件种类疑簿坪渴白砍夺咎赐咽畦侄之孺潭讥厂吐竣斥佳赡尹枯贬业首斧吗缴瘦碗不动产估价第三章不动产估价第三章二、选取可比实例可比实例选取的具体要求 1)区位相同或处于类似的供需范围 2)用途相同 3)建筑结构与建筑形式相同 4)权利性质相同 5)价格类型相同 6)估价时点接近 7)正常交易豪穿政唱凯单醋峻旺摔京垦臆佑兽边像匆医胎辱幸掳罪昧算肘辣肿咕丛伶不动产估价第三章不动产估价第三章