翡翠星光园项目可行性研究报告.doc

蚄目录袂一项目总论 6荿 6蒅 6羃 7芁 7袈 7肄 7莀 8芇 8羅 8螂二项目投资环境和市场研究 9蚆 15袃 22袁 29*** 36莁三项目分析及评价 38薀四市场定位及项目评估 住宅定位分析 户型定位 39薁 价格定位 42荿 42节五项目发建设进度安排 43羇六投资估算与资金进度安排 43蒁 43袀 45螃 45薂 46螆 46蒄 46莀七销售及经营收入测定 51葿八财务与敏感性分析 54薇九可行性研究与建议 (全部投资)(方案1)(方案2)蒈深圳市星彦地产顾问有限公司肅一项目总论莂项目位处项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上,临近深惠路,毗邻京南、华美工业区,周边日常主要生活配套比较完善。?翡翠星光园项目膄深圳中旅(集团)有限公司羀深圳市星彦地产顾问有限公司(星彦[2004]K0501)蚇(1)《房地产开发项目经济评价方法》 袅(建设部:建标[2000]205号)袄(2)《建设项目经济评价方法与参数》肂(国家计委、建设部;计投资[1993]530号)聿(3)《关于印发经济评估方法的通知》及附件芅(中国国际工程咨询公司:咨经[1998]11号)薅(4)《深圳市建设工程技术经济指标》(2002)衿(5)《深圳建设工程价格信息》()***(6)《深圳市规划国土局规划设计要点》(编号:HG960051)螄(1)性质:商住楼莅(2)技术指标:羀总用地面积:约5,:约44,333平方米(不包括地下室车库和机房)蒈其中住宅:30,773平方米;商业:13,560平方米;袂栋数:两栋羂层数:地上三十层(其中:一至五层为商业,六至三十层为住宅)蚈容积率:≤:125。(1)根据项目周边市场状况,片区的市场潜力,结合自身的素质及定位,估算本项目在开发期可实现的销售均价为:住宅部分3300元/㎡,商铺部分6000元/㎡,车库部分为2000元/㎡。螇(2)根据周边同类项目的销售情况,估计在项目计算期内项目住宅、铺面可达90%。我们预测,项目在2005年5月取得预售许可证后,加上开盘前的推广,在开盘当月住宅销售率达到30%;项目封顶时销售率达40%;交付使用时住宅部分销售率达90%;在开盘当月商业销售率达到30%;到2005年12月时商业部分销售率达90%,车库在销售期完成全部销售。芆(3)剩余10%住宅(㎡)和10%商业(㎡),㎡的物业作为企业留存在资产,或在计算期之后消化或在计算期之后出租获取长期收益,在本次计算中不产生现金流。莂根据同类一般项目的开发时间,结合本项目的具体情况、开发商的计划,项目的施工前期从2004年5月起至2004年7月底结束,建设时间从2004年8月