第七章 房地产投资与金融专题.ppt

房地产金融专题
金融是车轮金融是心脏
本章知识点
房地产金融、特点
房地产成熟的标志
房地产金融业务种类
我国住房基金构成
项目贷款、经营贷款、按揭贷款
房地产金融体系构成
概述
一、房地产金融释义
二、房地产金融演化和发展
三、房地产金融市场成熟的标志
四、我国房地产金融市场现存问题
五、国外房地产金融借鉴
六、房地产金融业务种类
七、房地产金融体系构成
一、房地产金融释义
金融
以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。
房地产金融
围绕房地产业的开发、经营,消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。
是房地产资金的融通
是房地产业与金融业密切结合的产物
三、房地产金融市场成熟的标志
1、住房贷款以抵押贷款为主。位置固定、价值稳定。
2、筹资和贷款的方式多样。
筹资方式——政策资金、储蓄、基金、股票、证券;
贷款方式——固定利率、变率;固定期限、可展期;不同还款方式。
3、法律体系完善。资金的安全性、流动性、盈利性。
4、房地产金融市场结构完整。
市场的完整——*房地产一级市场和二级市场
金融市场的完整——抵押、保险、担保、服务中介。
5、市场经济运行机制。
预先介入机制。借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。
全程管理机制。贷款的发放、使用、收回;
借款人的收入变动;
房屋使用、维修、翻新改造等。
科学决策机制。信用评估方法、确定安全贷款额、
贷款比例调整、利率标准确定等。
呆坏账预警处理机制。呆账坏账的评估、揭露、示警。
四、金融市场存在问题
1、资金来源单一。
政策性资金(公积金):归集率不高,常被政府挪用。“房管会决策,中心运作, 银行专户,财政监督”,责任不明。
金融储蓄资金:储蓄与贷款结构不对称。
2、贷款的过渡性。贷款停留在担保阶段,有保证、质押、抵押贷款
(1)保证贷款:要求第三方有相同数量、相当期限的存款,利率按活期计息。
(2)质押贷款:贷款人等额的存单、物品。
(3)抵押贷款:方式比较单一。
3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。
4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规定不具体,
5、商业银行经营机制有待转变。
五、国外房地产金融的借鉴 ——新加坡公积金制度
150多年前移民村,1880年商业港口城市。
1959年自治
1963年接受马来西亚,1965年马来西亚独立
1960年吸收外资
1955年建立公积金制度,用于雇员的社会保障。
1968年修改《中央公积金法》,允许用于购买住房
新加坡公积金制度
机构设置和职能分工,
设公积金管理局,内设理事会;
规定归集、提取、使用、违规处理等;
公积金管理局依法管理、营运公积金;
强迫储蓄,雇主、雇员依法如期缴纳公积金,以同等比例缴纳;
55岁以后题,或意外、移民可以提前提取。
公积金实行个有化。
公积金实施案例
一个工人月薪1000元
雇员在自己月薪中拿出20%即200元
雇主在企业资金中拿出20%即200元
工人实得800元
公积金的80%用于住房、股票、黄金,
8%用于养老,
12%用于医疗(妻子、儿女、父母)
实施效果:使经济增长率提高,
1985年为-17%,
1986年为18% ,
1987年为67%。
六、房地产金融业务种类
1、房地产住房储蓄存款
投资限额存款
企业住房建设存款
商品房周转金存款
土地开发基金存款
外资建房存款