商业投资管理——商铺投资管理.doc

一、如何投资商铺? 香港人关于投资有“金、银、铜”的说法,认为商铺投资是金。同样,在广州等地区也有“一铺富三代”的说法,这都说明了商铺投资在南方受人重视。相比之下,北方人在商铺上的投资意识要比南方人薄弱得多。二、两种商铺投资者一种是专业型投资者,专门从事商铺交易,拥有较为雄厚的资金实力,投资形式通常为集中购买,然后将购得的商铺的产权或使用权出售或出租给分散经营者,有时也会自己经营,但通常不多。一种是散户投资者,一般是具有一定资金实力的个人或家庭,每次所买铺面不多,铺面多用来出租,偶尔也会用来自营。可供投资的商铺则一般分为三种,即中央商务圈商铺、商业街商铺和社区商铺。三、商铺投资首要考虑人流量商铺投资从某种意义上来说,有一种普遍适应的原则,并不需要投资者有多么深厚的专业背景。商铺投资首要考虑人流量,投资者要善于从城市变迁中寻找机会。四、主动投资可供投资者投资的商铺范围越来越广,选择难度也随之加大。这种情况决定了投资者要改变投资思路,要善于从城市变迁中寻找机会,要了解城市规划,要变被动投资为主动投资。五、城市规划如果投资者能够了解城市未来5-10年的发展规划,就可以有的放矢,提前介入。在一个地区成为热点前介入,可以大大降低投资成本。城市规划属于公开信息,投资者可从规划局、市政等政府机构了解。六、停车位越来越重要除地段、人流等传统因素之外,商业街、大型商圈的投资者,目前还需要考虑,如有无停车位,停车位够不够等因素。目前正在进入所谓的“轮子时代”,有无停车位、停车位够不够,是决定商铺能否吸引有实力购物者的一个重要因素。七、案例:王府井步行街像王府井等传统商业街,虽然每天人群摩肩接踵,拥有足够的人流量,却因为缺少停车位,使有实力的购物者裹足不前,导致了王府井商铺的投资者普遍经营不景气,商业街正沦落为观光街。八、商铺主要包括三种类型一是新建住宅底层商铺。这类商铺大多处于新建住宅小区沿街或小区内主要干道,以为小区居民服务为主。二是已经形成规模的大型商业街区。三是大型人流集散地。如火车站、长途汽车站等。由于庞大的客流量,往往会带来很高的消费额。八、社区商铺深圳、广州、上海、北京等经济发展迅速的大中型城市的投资者,目前特别注意社区商铺的投资。社区商铺投资,也许是今后一段时间商铺投资的最佳选择。按照国际惯例,当人均GDP达到3000美元时,人们的消费方式就将越来越倾向于方便、快捷。有关调查机构的调查报告显示,%的城市市民把“就近与便利”作为消费的首选,一些配套设施好的小区有60%—70%的居民已实现就近消费。以连锁超市为例,1994年全国连锁超市实现的销售额占社会零售总额的1%,1997年上升至8%,2004年则超过了30%。全国连锁超市的主要销售对象就是小区居民,目前上海有实力的投资者已经开始了对小区商铺进行连锁整合的行动。社区商铺投资需要考虑的主要因素有:社区入住户数、社区住户的购买力、社区规模、与周边地区形成的整体商业效应等等。九、特别注意商铺投资还要格外注意一些细节问题,如随着城市拆迁改造的加速进行,所投资商铺是否在拆迁改造范围之内。商铺投资需要注意的另一些问题和房产投资差不多,主要是价格问题和产权问题,经常发生投资者因事后发现所购商铺非商业用房完全产权而到媒体投诉的事情。与住房投资相比,商铺投资与整个房地产市场的关联度相对较小。目前一些城市虽有