第二章资产评估的基本方法22课件.ppt

资产评估
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
第一节市场法
第二节成本法
第三节收益法
第四节资产评估方法的比较和选择
第一节市场比较法
一、市场比较法的基本原理
(一)理论基础
均衡价值论:
由于资产评估是一个模拟市场过程的结果,因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性,并通过替代原则来为被估资产定价。
(二)评估思路
(三)运用的前提条件
1、充分发育活跃的资产市场。
2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。
二、市场比较法的基本程序及有关指标
(一)寻找参照物。
1、成交价必须真实。
2、至少三个交易案例。
3、与被估资产相类似(大可替代,即功能相同)。
4、成交价是正常交易的结果。
5、尽可能选择近期成交的交易案例。
(二)调整差异
1、时间因素
2、区域因素
参照物所在区域比被估资产好: ;反之系数>1
一般以被评资产为100,
3、功能因素
功能系数法
4、成新率因素
5、交易情况调整
(三)确定评估值
将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均,确定评估值。
三、市场比较法的具体操作方法
(一)直接比较法
参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异,例如:成新率、功能等。
(二)类比调整法
参照物与被估资产大体相似,但仍在多方面存在差异。
交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……
[例]某商业用房,面积为600平方米,现因企业联营需要进行评估,评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例,具体情况如下表所示。单位:
参照物
A
B
C
交易单价
5,000
5,960
5,918
成交日期



区域条件
比被评估资产好
比被评估资产好
比被评估资产好
交易情况
正常
高于市价4%
正常
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近,故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100,三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好,综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%,故参照物A的时间因素调整系数为:;参照物B的时间因素调整系数:;参照物C因在评估基准日当月交易,故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位:
被评估资产单价=(5,467+5,418+5,480)÷3=5,455
被评估资产总价=5,455×600=3,273,000元
参照物
A
B
C
交易单价
5,000
5,960
5,918
时间因素修正
117/100
104/100
100/100
区域因素修正
100/107
100/110
100/108
交易情况修正
100/100
100/104
100/100
修正后的价格
5,467
5,418
5,480

(一)程序

,收集相同或类似资产的市场基本信息资料,寻找参照物
,判断选择参照物

,得出结论