东台房地产模型(new).doc

风险引导模型控制精细清算一、房地产开发行业简介房地产开发是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展,以及城市土地使用制度改革的深化,逐步从建筑业分离出来的新兴产业,主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节,是房地产业最重要的组成部分。房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此,其开发经营活动不同一般的工商企业。房地产行业开发经营管理过程。主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节,房地产开发大体上分为房地产开发建设阶段;房地产销售和租赁阶段两大阶段,具体流程及程序如下:房产开发流程立项审批向发改委申请并取得“立项批文”规划审批施工审批销售审批物价核准竣工备案产权审批取得土地开发商通过拍卖、出让、拆迁安置等方法取得土地开发经营权由规划、土地、财政部门负责,通常包括办理“两证一书”,即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”向建设部门申请领取“建设工程施工许可证”向房管局申请“商品房预售许可证”,在竣工验收后申请“商品房销售许可证”向物价局申请价格核准,取得“价格核准通知”开发产品完工后向建设局备案,取得“建设工程竣工验收备案表”向房管局办理大产权证,到国土局办理国有土地使用证从以上房地产开发过程看,各行政管理部门之间的工作衍接相当严密,一环套一环,没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续,下一个管理部门就不会再办下去,房地产项目的开发过程就会中断。因此,我们在对房地产行业检查过程中,要主动与政府管理部门加强信息沟通,充分利用政策管理部门信息,提高检查工作的效率,尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。二、地产行业相关税收政策。开发建设期涉税事项和涉税环节较少,主要涉税事项和涉税环节集中在租售期,具体情况见下表:房地产开发行业相关税种阶段经营环节税种备注开发建设期取得土地使用权契税、耕地占用税、印花税委托施工印花税销售期房营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税 租售管理期销售房屋转让土地使用权营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目,如果所销售房屋为自营工程,还涉及“建筑业”税目,但与“销售不动产”的计税依据不同出租房屋或土地营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税营业税按“服务业—租赁业”税目自用房屋或土地房产税、土地使用税赠与房屋或土地、房屋抵押贷款营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税视同销售不动产代收费用营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加代收费用手续费合并营业收入计税对所建房屋兼营物业管理服务营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税营业税按“服务业”税目,适用相应的税率三、土地增值税清算风险节点:(一)、检前准备要求纳税人以分期项目为单位如实提供如下资料: 1、项目竣工清算报表和有关帐薄。 2、已完工开发项目成本表3、清算项目的工程建设合同及工程竣工验收报告4、土地增值税项目登记表;5、项目建议书的批复;6、房屋土地管理局测绘面积成果;7、商品住房建筑面积情况明细表;8、商品住房建筑面积情况明细表<附表>;9、与土地增值税清算有关的其他证明资料。(二)、收入检查的节点:清算项目的收入,是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称房地产)并取得的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。1、审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”及网上销售备案情况,查看项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额。2、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实,内容是否完整,相关手续是否符合规定,折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理,是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。3、审核按揭款收入有无申报纳税,有无挂在往来账,如“其他应付款”,不作销售收入申报纳税的情形。4、审核纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的,是否按非货币性交易准则进行处理,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。营业税按成本价格核定征收,企业所得税和土地增值税视同销售处理5、审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时,是否按规定申报纳税。6、审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用,如天然气初装费、有线电视初装费等收益,是否按规定申报纳税。7、审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产,是否按规定申报纳税。8、纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有