房地产开发经营与管理笔记.docx

蒃房地产开发经营与估价羃第一章:房地产投资与投资风险罿1、短期投资与长期投资(通常以回收期1年为界限):长短期投资的优缺点为重点;房地产开发投资属于中短期投资。蒇2、直接投资与间接投资(资金所有人与使用人是否分离):直间接投资的优缺点为重点袆3、金融投资和实物投资(最终获得金融产物还是实物资产积累)莂4、生产性投资和非生产性投资(是否以盈利为目的,是否为了公共利益:学校…)蝿5、投资的特性:经济行为;时间性;目的是获得收益;风险性。(四个特性)蕿6、投资的作用:国家经济增长的推动力;与企业发展密切相关;人民生活水平提高;社会稳定和国际交往。羄7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的资金或者实物,直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。(为了获得未来的价值而牺牲现在的价值)螂8、企业投资和个人投资的目的是盈利;政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。蒀9、房地产投资按经济活动的类型分类:土地开发投资(土地一级市场);房地产开发投资(房地产一级市场);房地产出租经营投资(房地产二级市场);房地产中介服务与物业管理服务。莆10、房地产投资按物业类型分类:居住(特性是重点);商业(特性是重点);工业;酒店和休闲娱乐;特殊物业(加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等)莆11、房地产投资的八个特性:区位选择异常重要;适宜长期投资(自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止);需适时投资改造;易产生资本价值风险(由于房地产的异质性,投资价值不确定);变现性差;易受政策影响;依赖专业管理;存在经济外溢或转移。芁12、房地产投资的作用:收益;保值;增值;消费;业主荣誉。芀13、房地产直接投资:房地产开发投资(增量供给;中短期投资)和房地产置业投资(长期投资)。蒇14、房地产间接投资:房地产投资信托基金REITs(权益型、抵押型、综合型;收益来源为经常性租金收益);房地产股票或债券;房地产抵押支持证券。蒅15、房地产投资之利(基于直接投资):相对收益水平较高;易获得金融机构的支持;能抵消通货膨胀的影响;提高投资者的资信等级。蚁16、房地产投资之弊:投资数额巨大;投资回收期较长;需要专门的知识和经验。羁17、房地产投资风险:葿标准差(=可能值1-期望值2×概率1+可能值n-期望值2×概率n)和标准差系数(标准差与期望值的比值)薃项目期望值相同时,标准差小的风险小;当项目期望值不同时,标准差系数小的风险小。莄18、风险和不确定性的却别:风险项目能知道未来事件发生的概率;而不确定性项目是未来事件发生的概率不确定(小中取大;大中取大;最小最大后悔值)。螁19、房地产分析的主要体现:投入资金的安全性;期望收益的可靠性;投资项目的变现性;资产管理的复杂性。芆20、房地产投资系统风险(八个):通胀风险(购买力风险,1+名义收益率=(1+实际收益率)×(1+通货膨胀率));供求风险;周期风险;变现风险(快速变现);利率风险(一是利率升高,增加折现率导致房地产实际价格降低;二是利率升高,导致投资者财务负担而降低需求);政策风险;政治风险;或然损失风险。羆21、房地产投资个别风险(六个):收益现金流风险;未来运营风险;资本价值风险(收益、运营费用、收益率的变化导致资本价值风险);机会成本风险(比较风险);时间风险;持有期风险。螃22、风险对房地产投资决策的影响:根据风险大小决定收益率(按风险大小房地产分为收益型、收益增加型、机会型);投资者尽可能规避、控制、转移风险。蒁23、投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消;系统风险无法抵消。莇24、某资产的应有预期收益率=无风险资产收益率+某资产的系统性市场风险系数×(市场整体平均收益率-无风险资产收益率)肄因为在资产投资的个别风险可以通过投资组合减少甚至抵消(投资者应选择投资项目间有一个负协方差),所以上式的收益率是以补偿系统风险为主。(注意系统)膃25、资产定价模型中的折现率:与24中资产的收益率计算公式相同(机会成本+风险调整值)羈注意:与此相关的知识点中,无风险报酬率加风险补偿中的风险补偿为系统风险补偿(如果考题中说明考虑个别风险,则为错)荿蒆第二章:房地产市场的概述蚂1、房地产市场影响因素蚈房地产市场的运行环境膆主要影响因素薅社会环境肁人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等蒈政治环境芈政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性,政府及公众对待外资的态度等蚃经济环境蒁经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等腿金融环境荿宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等肅法律制度环境羀土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策