房地产项目开发各个阶段的成本控制.doc

房地产项目开发各个阶段的成本控制成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间,如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展,因此每一个房地产企业都会重视成本控制,下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法。一、可行性研究阶段该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析,即投资估算,主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费,各项费用具体内容不再赘述,造价人员可以根据成本的历史资料,结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素,提出一些有用的建议,例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等。二、图纸设计和审查阶段设计阶段对造价控制就是事前控制,这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节,通常占项目总成本的70%左右。设计决定了工程造价,一旦设计方案敲定,预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价,因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本,设计单位往往从自身的利益出发,并不把工程造价放在首位,主要追求设计的安全可靠、美观耐用,在这里提出了“限额设计”的概念。首先,在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下,要求设计单位提高现有土地的利用率,主要从以下几方面实施:压缩建筑的间距,在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率;提高住宅层数或高低层搭配;适当的增加房屋长度;提高公共建筑的层数,减少公共设施的占地面积;合理的进行道路布置和绿化景观设计;其次,造价人员通过对建安成本的分析,确定各分部分项的概算指标,将建安部分的投资严格控制在投资估算的范围以内,不发生超额现象。成本管理人员依据设计任务书,以完整、准确地反映设计内容和意图,确切反映当地适时价格水平的原则,提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制,编制出初步设计概算,其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标:1、室外总体工程,包括室外道路;绿化景观;给排水、消防、供热、燃气管道;室外强弱电供电线路、变配电站;各种设备、站类用房等;2、土石方工程;3、一般土建工程,包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等;4、安装工程,包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统);5、器具、设备购置费用。设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计,对设计方案进行审核,择优选择,编制施工图预算,确保工程造价在设计概算范围以内。一般来说,设计阶段可以控制工程造价的70%,但是要达到这个标准要花费大量的精力和时间,反复的修改设计方案,还要各个相关部门密切配合,主要原因是:1、设计单位不重视限额设计,他们不会花大量的资源配合开发企业不断地修改方案,他们的出发点是安全可靠、美观耐用,而节约成本是次要的;2、即使开发企业成本管理人员实力较强,可以对图纸快速做出反应,很快编制出施工图预算,发现超额现象,但设计单位修改图纸,重新出图也需要一定的时间,