复件 房地产估价报告书.doc

房地产估价报告书项目名称:省岛澳柯玛集团总公司房地产委托方:青岛市司法林定巾心佑价方:青岛佳信房地产评估有限公司估价人员:仔志危杨同硅佑价作业日期:二00六年十一月二十九日至十二月十日估价报告编号:青佳房司鉴字G00Q第015号目录致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估计结果报告书(一)委托方(二)估价方(三)估价对象(四)估计目的(五)估计时点(六)价值定义(七)估价依据(八)估价原则(九)估价方法(十)估价结果(十一)估价人员(十二)估价作业(十三)估价报告应用的有效期五,%,为进行招商引资提供客观的地价依据评估基准日为2011年12月06日建筑功能分布表功能建筑面积(平方米),我们取该评估对象的预期市场价值,办公、写字楼为690美元/平方米,公寓为650美元/平方米。。,则该物业的销售收益为:办公写字楼收益=690**12000*(1-)=50673600(元)公寓收益=650**6000*(1-)=23868000(元)已知该物业出租收益率每年增长5%,收益还原利率12%,综合使用年限50年,则开发价值为:/(12%-5%)*{1-[(1+5%)/(1+12%)]^50}==74541600+=:(1)建安工程费。直接费:结构+装修=1500(元/平方米)间接费:取直接费的20%1500*20%=300(元/平方米)不可预见费:取前两项和的10%(1500+300)*=180(元/平方米)则建安工程总投资=(1500+300+180)×30000=59400000(元)(2)投资利息。年利率取10%,建设周期为两年,第一年资金投入60%,第二年资金投入40%。59400000*[(1+10%)^-1]*60%+59400000*[(1+10%)^-1]*40%+地价*[(1+10%)^2-1](3)开发商利润(利润率取25%):(59400000+地价)×25%(4)各种税费(取开发总价值的5%):×5%=(元)(5)推销广告费(取开发总价值的2%):×2%=(元)(6)总开发成本=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=开发总价值-开发总成本=-(6)=。购地期望回报率为30%算的总地价=====1847元/,其主要用途为公寓、写字楼,地上容积率为5,取评估对象每平米土地使用权出让金标准为2000元/平方米,容积率修正系数取2,则单位面积出让金为:2000×2=4000(元/平方米):评估对象的市政及四源费为500元/平方米,小区建设配套费为300/平方米,容积率为5,则每平方米土地的基础设施配套费为:(500+300)×5=4000(元)。此项标准取值定为1100元/=4000+4000+1100=9100(元/平方米)总地价=9100*6000=54600000(元)楼面地价=54600000/30000=1820(元/平方米)三、土地价值评估计算表 方法总地价(元)单位地价(元