复件 房地产估价试题.doc

一、选择题1、假设开发法在正确地计算投资利息时,要注意把握()。 A、应计息的项目 B、计息的方式 C、计息周期的长短 D、计息期的长短2、用成本法估价房地产时,房屋现值=()。 A、房屋重置价格-房屋年折旧额 B、房屋重置价×房屋成新度 C、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限3、某建筑物的建筑面积5000m2,坐落的土地面积为2000m2,土地价格为1500元/m2,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为  1800元/m2,则该建筑物的价格为()元/m2。 A、1000 B、1100 C、1200 D、13004、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益,经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元,从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右,在该区域酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗估价对象房地产的价格为()万元。 A、 B、 C、1080 D、852二、判断题1、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的,必须有合法的依据。( )2、估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损,因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。(),甲土地单价为1400元/m2,容积率为4,土地使用年限为40年:乙土地单价为900元/m2,,土地使用年限为50年,则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济(土地报酬率为6%),( ),对于开发周期较短的房地产,供给弹性相应地比较小;开发周期较长的房地产,供给弹性相应地比较大。(),来判断该房地产是否为最高最佳使用,它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。():在选取有关参数和测算有关数值时,投资分析是站在一般投资者的立场上,而估价是站在某个特定投资者的立场上。( ),当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时,由于估价对象状况为某个时点的状况,因此估价时点应为未来。( )、交易情况调整和权益状况调整。(),然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 (),一般情况下,重建价值高于重置价格。(),对开发完成后的房地产价值,开发成本,管理费用,销售费用,销售税费等的测算,主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。(),一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法,由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际,因此,在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。()三、,于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2,土地使用年限为2003年10月1日~2043年9月30日,规划容积率为5%,1~4层规划为商业,建筑面积为2万m2;5~20层规划为写字楼,建筑面积为3万m2。