复件 房地产基础名词解释.doc

房地产基础名词解释一、房地产概念房地产的概念:房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产,英语国家通常表述为“RealEstate”或“RealProperty”,即不动产。它指的是“土地以及附着于土地之上的改良物”,其中的改良物(improvement)包括建筑物、道路、停车场、水电设施等。但“RealEstate”的含义不仅包含“房地产”(国内通常认为其包括土地和房屋,也有学者将其等同于房产),还包括开发后附着于土地之上的各种结构物及设施。值得强调的是,“附着于土地之上的改良物”实质上是土地使用的派生物。由此可见,房地产可定义为“由于土地使用而引申出来的派生物”,这里所说的派生物可以是商品群或商品束。房地产的特性:房地产是一种特殊的商品,这是它所拥有的一些特殊的特性所决定的。不可移动性由于房地产是不动产,因此不能像一般产品那样可以通过交通运输工具将某一地区充裕的产品补充给供应不足的另一区域的市场,从而达到某种程度的市场均衡。这是房地产商品与其他一般商品最大的不同之处。耐久性在质量保证、维护得力的前提下,房地产的寿命可长达百年甚至数百年。例如钢混结构的房地产的耐用年限为100年,砖混结构的为50~80年,砖木结构的为25~70年,其他结构的为20年以下等。相比其他产品,房地产的使用期要长出许多。价格高昂与其他一般商品相比,房地产价格较高,这形成了一定程度的市场进入障碍,使许多投资者无法进入房地产市场。就住宅而言,高昂的价格往往使需求者无法入市,而购房者需要依赖于房地产金融,通过长期负债获得住房。房地产商品之间具有相关性从需求方面看,大多数的房地产商品之间具有互补关系。如住宅价格下降,会使住宅的需求量增加,进而产生其他房地产引致需求的增加,如零售商业活动、休闲设施、公共设施等。从供给方面看,多数房地产商品之间具有替代关系。如住宅价格上涨,开发商将把资金转而投向住宅,条件可能的话,将原有写字楼转为兴建住宅楼。房地产的开发使用具有外在效应房地产的开发伴随着成本与收益的发生。当所发生的成本或收益由开发者或使用者承担,则这种成本或收益为内部成本或内部收益;反之,发生的成本或收益不由开发者或使用者承担,则称之为外在成本或外在收益。房地产的使用期限:凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年期按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。房地产:是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及所附带的各种权益。所谓“不可分离”,包括了为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暧、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设施。有时,我们可以简单的将房地产理解为房产和地产的总称。商品房:在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋,均按市场价出售。一级市场:又称土地一级市场。是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。在我国,房地产一级市场是由国家垄断的市场。二级市场:是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场。三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通,即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格,是调剂需求条件下的市场行为,如私房出租、出售等就是三级市场行为。通过对这三个层次市场的解释,就可以知道。开发商所参与的是一级、二级市场;代理商和销售商所参与的是二级市场;中介公司参与的则是三级市场土地使用权年限:由于土地用途不同,不同性质的用地具有不同的使用年限。住宅70年工业用地50年商业(包括办公)、旅游、娱乐用地40年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年综合用地或其他用地50年土地性质:类别包括居住用地一类居住用地:低层住宅为主二类居住用地:多层住宅为主三类居住用地:高层住宅为主公共设施用地行政办公用地商业金融业用地(还包括服务业、旅游业和市场)文化娱乐用地体育用地医疗卫生用地教育科研设计用地工业用地一类工业用地:对环境无干扰和污染二类工业用地:有一定干扰和污染三类工业用地:有严重干扰和污染仓储用地普通仓库用地:储存一般货物的普通仓库用地危险品仓库用地:储存易燃、易爆、剧毒等危险品的专用仓库用地市政公用设施用地供应设施用地:供水、电、燃气、热能设施用地