xx新区齐家坡项目可行性分析报告.doc

Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse螂膀肈袃XX新区齐家坡项目定位及投资蒁芀可行性分析报告葿薄薄芀蚅莆节莀肆螄肁蒀蒇蒆2007年11月1日袀薀袈羄目录袃一、项目基本情况虿1、项目位置羅2、地块现状蚆3、土地权属蚂4、主要技术经济指标蝿二、地块分析莆1、地块优势膄2、地块劣势莁3、机会衿4、挑战螇三、XX市城市总体规划描述及发展战略袆1、XX市地理位置蒄2、XX市城市总体规划衿3、XX市城区功能定位及规模膈四、项目开发宏观环境分析芃五、XX房地产市场分析膃六、新区主要商品房项目分析罿七、项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价蕿羅羁一、项目基本情况聿1、项目位置:项目位于XX新区交警支队十字以东约300米,处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。东北临新区公路,南靠新区齐家坡农田,西北侧是正在动工兴建阶段的千金方制药厂。蚅2、地块现状:地块总面积为59亩,整体呈东西走向的坡状,处于耀州区与新区断层带的上风口位置,视野极佳,可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛,在征用前为齐家坡村果园。蒃3、主要经济指标:总占地59亩螀腿二、地块分析及项目可行性研讨:肆1、地块优势:膅■该宗地处于新区的门户位置,地理位置绝佳,是进入新区的第一眼建筑景观,若项目规划走高,毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识和强烈的购买欲望。螃■该宗地属于自然坡地,视野开阔,并临近河流,植被茂盛,便于后期景观营造及园区绿化,适于建成低密度高品质住宅社区。艿2、地块劣势:蒇■地块处于新区东部边缘位置,周遍购物、医疗、教育等等市政配套尚不齐全,前期配套建设费用增加。且给人一种远立城市中心的荒僻之感。蚃■地块高低起伏,且临近公路,对后期施工形成诸多不便,且对项目的建筑设计要求提高。薂3、机会薂■新区投资置业已经成为XX市区及周边县市的购房首选区域,也是XX未来房地产业重点区域,本项目的开发,对公司进入新区有重大的战略意义。膂■新区作为新兴城区,经过十年发展,已成规模。新区规划先进,地势平坦,自然生态条件良好,也是陕北地区通往省会西安的最近站点,区位优势明显,伴随着新区招商引资及产业的发展,对陕北的榆林、***等地的购房者的吸引力度增强,陕北人进入新区购房已经成为支撑XX新区房地产业发展的动力源泉。虿■伴随着近年来能源、水泥、陶瓷等产业的蓬勃发展,XX市及周遍区县的财富阶层形成,购买高品质住宅,改善居住环境,提升居住品位的需求明显,而整个XX市场上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。薅4、挑战蚂■低密度高品质的住宅产品与XX市场的适应性问题是项目成败的关键。薃■若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区,那么客户群体将延展到陕北及其他外地购房群体,同时市场竞争线也将延伸到西安、榆林、***等城市。如何作好市场细分,并据此作好项目的推广策划,寻找蓝海,是项目营销工作的重点。肇■高端住宅作为住宅中的奢侈品,购买群体范围较小,销售回款速度较普通住宅缓慢,项目资金运转压力也将增大。蚈三、XX市城市总体规划描述及发展战略螂1、XX市地理位置及基本概况蚀XX市位于陕西省中部,处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带,是关中经济带的重要组成部分,介于东经108°34′-109°29′、北纬34°50′-35“34′之间,是陕西省省辖市。1958年建市,经过40多年特别是改革开放以来的快速发展,已经成为一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强,各项社会事业全面进步的综合性工业城市。XX位于陕西省会西安市的北部,交通便利,是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地***的必经之地,距西安市区68公里、距西安咸阳国际机场72公里,西安至黄陵高速公路穿境而过,咸铜、梅七两条支线铁路与陇海大动脉相连。2、XX人口及行政区划蝿XX市总人口数为86万,其中非农业人口45万人,城镇人口占全市总人口的53%,面积3882平方公里。全市下辖王益、印台、耀州、新区四区及宜君县。3、XX资源及产业发展莇XX自然资源丰富,有利于农、林、牧综合发展。,。XX已查明矿产9种、非金属矿产资源5种,金属矿产2种,能源矿产2种。其中煤炭储量30多亿吨,优质石灰石储量10亿吨,油页岩储量5亿多吨,耐火粘土、陶瓷粘土等储量居全省前列;处在全国苹果最佳优生区,苹果种植面积40万亩。XX拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类。全市年产原煤1100万吨,占全省原煤总产量的30%。4、XX历史文化袂XX历史悠久,名胜古迹众多,境内有文物景点675处,其中全国重点文物保护单位4处、省级重点文物保护单位18处,特别是耀州窑遗址、唐初三