上海周浦镇酒店式公寓项目营销推广报告(汉宇地产).pdf

酒店式公寓策划推广报告目录一、市场竞争与机遇认识论二、产品SWOT分析三、客源构成分析四、营销切合度方法论五、营销策略六、广告企划越加严厉的调控政策调控郊区市场竞争成为主基调竞争与机遇板块竞争与价格瓶颈板块板块发展与成长共同竞争又共同发展认识论产品国际品质的全装修品质取胜酒店式服务公寓品牌引领客源市场扩容一种产品两种市场市场竞争与机遇{调控}2004-2007年政策调控宏观方向图房地产一级市场房地产一级市场房地产房地产二级市场房地产房地产二级市场一级市场二级市场房地产三级市场房地产三级市场银行信贷2004年2005年2006年2007年从近几年的整体政策面看,政府对房产市场监管正在不断的成熟,从2004年的一级土地市场,2005年的二级市场,2006年的三管齐下,到2007年的信贷政策,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分明显的;2008年从宏观调控步骤看,国家未来还会对房产市场进行持续调整,达到健康有序的发展结构。调控的影响1、目前的市场处于胶着状态,使得大量购房客户处于观望状态,多数开发企业在3、4月传统销售旺季到来之前无法确认未来市场发展方向,在无法明确方向的前提下于是保持以不变应万变的策略观察市场动向,我司认为待上述时间过后市场走向将明确。2、调控政策让投资需求进一步受到抑制,自住需求的市场仍占主流。市场发展的主基调将保持在自住需求周浦区域状况[高成熟度、高发展的住宅板块]当前状况:区域有户籍人口约7万人左右,为南汇区经济重镇,有“小上海”的美称。距市区车程半小时以内,交通便利,镇上商业较发达、配套成熟。未来发展:轨道11号线北段已开工,南段值得期待。洋山深水港及跨海大桥的建设,周浦是市区至芦潮港的必经之路。目前周浦当地主要以住宅公寓居多,周边配套设施较齐全,交通环境优越,主要都是以自住型客户为主。中邦城市均价11000元康桥半岛城中花园均价9500元绿地东上海均价11500元美林小城本项目潜在的竞争对手均价9000元1、康桥半岛城中花园项目名称:康桥半岛城中花园开发商:上海康桥半岛(集团)有限公司康桥半岛地处沪南路和外环线交界处,小区占地32万平方米,,绿化率40%。由34栋6-12层的小高层组成,得房率75%,层高3米。2手市场销售成交均价:9500元/平方米2、中邦城市花园项目名称:中邦城市花园开发商:,总建面353810平方米左右,集别墅区、公寓、景观商业街为一体的城市街区。东临康沈路,南靠秀沿路,,绿化覆盖率逾40%。2手市场销售成交均价:11000元/平方米