上海市办公楼市场报告.doc

前言
上海的办公楼市场经过十年来的发展,目前,已具备相当的发展规模,且逐步形成板块区域性规模发展态势,优质办公楼物业层出不穷,目前上海办公楼发展具一定特色和规模的办公区,主要分布在八大板块,即:浦东板块、人民广场及外滩板块、南京西路沿线板块、淮海路沿线板块、长宁虹桥地区板块、肇嘉浜路沿线板块、长寿路以及新客站不夜城沿线板块以及北外滩地区板块。
本报告将着重围绕这八大板块区域中的约170栋办公楼,根据物业不同的营销方式,从出售型和出租型两个不同的纬度,来分析上海目前办公楼市场现状。
宏观房地产经济及政策环境分析
宏观经济分析
国民经济发展状况
GDP分析
上海GDP指数以一个高速、平稳的势头逐年递增,连续10年保持两位数增长。
宏观经济指标中最大的突破是经济总量。上海2003年实现国内生产总值超5000亿元,,%。
经济总量的攀升促使居民生活水平不断提高,本市城市居民家庭人均年可支配收入达到13250元,%。
,%,增长率为近6年来最高。
民间投资日趋活跃,%;,%,汽车、通信、居住类商品以及餐饮业消费进一步扩大。
作为上海国民经济支柱产业,全面步入黄金期的房地产业正不断“发力”。
2003年,非典并没有阻止申城房地产投资却始终保持良好的增长势头,从而为今年全年上海经济各项指标再冲高奠定了良好基础。
仅今年上半年,境外房地产投资额与去年相比,%,显现了境外投资商对上海房地产市场的良好预期。据统计,今年前11个月,上海完成房地产投资额已经超过去年全年,达到835亿元,%,占到全市固定资产投资的37%。
财政收入支出
2003年上海市地方财政收支表
——
金额(亿元)
增幅
财政收入

%
增值税

%
营业税

%
个人所得税

%
房产税

%
财政支出

%
基本建设支出

%
科教文卫事业

%
企业挖潜改造事业

%
2003年上海市财政收支基本平衡,收入超出支出约3个百分点,收入增势快速、稳定、良好。
固定资产投资
2003年上海固定资产投资表
——
金额(亿元)
增幅
基本建设投资

%
更新改造投资

%
房地产开发投资

%
第一产业

%
第二产业

%
第三产业

%
国有经济投资

%
外商及港澳台投资

%
民间投资

%
私营企业投资

%
枢纽型、功能性、网络化城市基础设施建设加快推进。,%。
市场消费水平
%,商品零售价格水平却下降了1%,民间资本积聚,居住类商品资本投入高居首位。

房地产及相关行业发展状况
建筑业
建筑企业结构逐步向技术密集、管理密集、资金密集相结合的方向调整,市场竞争力不断增强,经济效益继续提高。,安施工劳动人数计算,。
金融业
金融业加强服务创新,市场规模进一步扩大。。金融市场对外开放继续加快,在沪经营的外资金融机构89家,银行及财务机构62家,保险机构19家,证券机构8家,,充分保证固定资产投资的信贷能力。
商业
随着商用物业的不断兴建,上海消费市场的结构和经营状态不断得到改善,商业企业的集聚、辐射能力不断增强,,良好的商业发展势头是商用物业蓬勃发展的基本保证。
房地产业
2003年,上海市紧紧抓住国家加大对基础设施设施和环境保护投入的有利时机,不断加快城市基础设施建设步伐,相继完成了一批重点工程项目建设,使城市基础设施的总体水平进一步得到提高。,成为解放以来上海房地产发展速度最快的一年。
上海办公楼市场发展状况
办公楼发展历史
史前期:
49年~80年代中期,