商品房认购书中的定金条款在商品房买卖过程中,如果购房者看中所选择的房屋后,开发商或者经过授权的代理销售商会要求购房者预先下定,也就是预交部分定金,数额一般为一万或两万不等,双方并签订《商品房买卖认购书》,认购书一般会对购房者所选定的项目、房号、面积、单价等简单内容进行约定,并且一般都会在认购书中约定签订正式《商品房买卖合同》的期限。如果买受人在一定期限内不与出卖人签订《商品房买卖合同》的,将不退还已收取的定金。由于此时购房者对所选房屋的基本情况了解并不充分,而到了签订正式的《商品房买卖合同》时,开发商往往在合同中拟订有种种不平等条款,或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化;或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见,从而导致买受人无法与出卖人签订合同。另外,在实际买卖过程中,有的将定金写为订金,也有的称为认购金、意向金等,用语非常混乱。此时由于前期认购书约定的不明确及买卖双方对定金或者认购金、意向金的法律性质发生分歧,极容易产生纠纷。定金是指在债权债务关系中,为担保债的履行,一方当事人在债务履行前预先向对方交付的一定数额的金钱或实物。定金不仅适用于买卖合同,而且适用于加工、承揽等合同。在一般的商品房销售中,预交定金也成为了行业惯例。根据我国《中华人民共和国担保法》(第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。在实际的商品房销售过程中,也经常出现双方签订了认购书,但买受人因为种种原因并未实际交纳定金,后期产生纠纷后,卖方起诉到法院要求买方补交定金的案例。这里就涉及到认购定金的成立方式问题。根据法律规定,定金合同应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限,定金合同从实际交付定金之日起生效。这实质上是对定金担保法律行为成立要件的规定,所谓成立要件,是指按照法律规定,民事法律行为得以成立所必不可少的条件,定金的成立要件包括:1、当事人必须对设立定金担保意思表示一致2、定金合同应以书面形式订立。3、当事人必须实际交付定金所以在实际的商品房销售过程中,只有出卖人和买受人协商一致,签订认购书并实际交纳定金后,认购书才具备法律规定的定金成立要件。在商品房销售过程中,也经常会出现已签订认购书,但并未按照认购书约定的金额来交纳定金,多交的情况比较少见,但少交的情况还是比较常见的,比如认购书约定买受人应交定金两万元,但待双方签订认购书后,买受人才发现只带了一万元,出卖人以默许的方式接受。那如果出现这样的情况,定金合同是否有效,接受定金的一方是否有权利要求交纳定金的一方补交剩余定金呢?根据《担保法司法解释》第119条规定:实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金的一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。当事人实际交纳的定金数额为实际生效的定金数额,对于少交部分,不能强制履行。当事人对于不足额的定金拒绝接受的,定金合同不生效。认购书一般对于所交纳的一定数额的金钱用语也不一致,有的称为认购金,有的成为意向金,或者订金、诚意金等等,极为混乱,所以在后期如果出现纠纷,就极易对所交纳金钱的性质产生分歧,出现纠纷。区别定金与认购书中其他名
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