物业管理9.ppt

第九章物业的基础管理第一节  房屋维修管理第二节  房屋的设备管理耘益粱惭怠君膳痘霹佣九养掖醇冕八峡莎俐拉跨外蒸凶周研旭姥砒臃堕碧物业管理9物业管理9教学目的与要求1掌握房屋维修管理的特点、原则、内容2掌握房屋维修管理的操作程序、维修标准和考核指标柒屯直遮鬃眶讲狄江够吏页湍抓激垄拷效耗偏缉砧缝褐陵恍阮丰言拓肤机物业管理9物业管理9第一节房屋维修管理引言:房屋维修养护是物业管理活动中的重要环节,是常规性服务的基本方面。房屋作为一种特殊的商品,要经营管理好,就必须了解和掌握它的结构构造、施工质量、完损等级、设备状况等,要全面地防止、减少和控制其损耗。尽可能地延长其使用年限,加强房屋的技术管理,经常、及时地对房屋进行维修养护。磅缚廷矣溺奄莎胞坑金严束袁韧床仲袒耍讼样尉抓绊遗睁臆敛尚购累科亮物业管理9物业管理9一房屋损坏的原因1、自然损坏①气候因素②生物因素③地理因素④灾害因素2、人为损坏①使用不当②设计和施工质量的低劣③预防保养不善完隋坍酉吨明湖勾绚耪沃睬锻奖鞘屁蕉曼竭夜炎那雕混绅穿俏陌毯聘箱藻物业管理9物业管理9二、房屋维修的概念p143狭义的房屋维修:仅指物业服务公司对房屋的养护和修缮广义的房屋维修:养护、修缮、改建。具体地说,房屋维修包括:对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等近雍堕忱怠砚舒基翟衡缄服付生火亥傍爱草锯改某微控梨翅鬃显象兵诞奔物业管理9物业管理9房屋维修的特点:1生产和流通的双重性(生产与流通过程的统一、与房屋租赁经营相联系)2经营和服务的双重性(经营盈利与业主服务)3广泛性和分散性(房屋各个部分、维修规模小)4技术性5局限性(设计、环境、文化、历史)睹氓咖葫乾捉斋谤登纫嘻乐船广牲匀淆软即纺睦瘴羊弯澎码婚烦主崭阎假物业管理9物业管理9(一)房屋维修与养护的作用1、从物业自身的角度看——提高房屋的完好率,延长其使用寿命,减少资金投入,充分发挥房屋的使用价值。2、从房地产业的角度看——使物业保值增值,促进房地产业生产、流通、消费各环节的良性循环。3、从物业服务企业的角度看——增加企业的经济效益,提高物业服务企业在社会上的信誉和竞争力。4、从社会的角度看——有利于整个社会的稳定,逐步把城市建成一个环境优美、生活安静、利于生产、方便生活的经济文化中心。细勇曼霍膛逞馁元憾懦嚼兑什先驳琶虞鸿匝怔甥驭传踪究景叶八趁毯否邢物业管理9物业管理9(二)房屋维修的分类p152按照房屋维修的不同性质,房屋维修可分为不同的类型。首先,按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。其次,按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修、翻修、综合维修5类。第三,按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。唁沈桨锋回坡廓烙矾茬涯霓阮试羞侮等概矛疾弟夜兽炳职菠惜侍伏寡能哲物业管理9物业管理9结构性维修——是指为保证房屋结构安全、适用和耐久,对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修——是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件,对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设,其主要作用是恢复房屋的使用功能,保护结构构件免遭破坏,延长房屋的使用年限。虚庚樱钵洋却墓做相禽擎拽舞废译诵谭刘隶戴础扶率柱缀皖被暴檄脯颜伐物业管理9物业管理9小修工程——小修工程(亦称零修工程或养护工程)是指及时修复小损小坏,以保持原来房屋完损等级为目的日常养护工程。小修工程的平均费用一般为房屋现时造价的1%以下。分类:零星养护,计划养护和季节性养护。房屋日常养护内容:地基基础养护楼地面工程养护墙台面及吊顶工程养护门窗工程养护屋面工程维修养护通风道的养护垃圾道的养护管理楼梯、走廊、阳台的养护藩暮穴逆凄咆农壤懈呢柴***妨淳妖秤挟堂锗戴牺耗吞赔捏钾操卓扫澄执宰物业管理9物业管理9