深圳市居民住房现状分析与需求预测.pdf

1 深圳市居民住房现状分析与需求预测(建筑与土木工程学院,土木系,工程管理李毓锋)(学号:2000103016)内容提要:了解各收入阶层市民的住房偏好对政府制定住房政策及企业的房地产开发都有很好的指导作用。本文通过对有关市民的住房现状及家庭情况的调查,运用多元回归、相关性分析等方法,分析了深圳市不同收入人群对住房面积、房型、房价等住房属性的偏好,并总结出目前的住房消费情况对深圳市的积极的和消极的影响。关键词:住房偏好多元回归相关性分析住房面积房价教师点评:内容较为充实,有一定的实用价值。点评教师:宋博通职称:副教授第一章序论本章首先提出了目前住房市场上存在的供求失衡的问题及解决该问题的必要性。然后简要的说明本论文将从哪些方面进行分析,运用什么方法来解决问题。最后总结本论文的分析成果将给深圳的住房前景带来哪些积极的影响。§ ,更是关系到人民群众居住条件、促进社会稳定与发展的大事。就深圳来看,2003年以来,无论从宏观经济环境,还是微观市场运行来看,房地产市场都表现为健康、平稳、理性的特征。主要表现在一下几个方面:(1)宏观面持续向好,GDP:,%,固定资产投资:,%;规模以上工业总产值:,%。(2)房地产业协调发展,2003年开发投资增幅不断减小,%,%。房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值也呈现下降趋势,至年底,:1,并在基本合理的比例区间内,投资过速问题得到明显缓解。(3)市场运行平稳,2003年,深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年,年初的SARS风潮,年中的CEPA的签署、国务院18号文和央行121号文下发,以及年末的城市化提速等利好或不利因素,均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。但是从整体来看,外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著,年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下,保持着快速、均衡、平稳的发展状态。【有关数据来自深圳特区报――2003-2004年深圳房地产市场发展蓝皮书-2004/2/16】现今房地产市场比较理想的状态是供求平衡,然而大多数情况下,各种类型的住宅都存在空置现象,主要表现为潜在的需求大,但市场有效需求不足,也就是“相对过剩”。就深圳的豪宅市场来看,深圳每年销售的豪宅总量平均大约在50至80万平方米之间,豪宅市场的消化占到全年销售总量的13%至16%左右。结合2000年、2001年的住宅销售面积进行推断,今年的豪宅消化面积大约应该是在80至100万平方米左右,而且目前市场的供应量远远超过了这个数字。近期新开盘的几个项目,主力户型面积都是在150平方米左右,开盘也都迎来了开门红,但这种开门红其实质是几个月内部认购积累出来的成绩,若想这种热销场面持续发展,还存在一定难度。从目前市场的供求状况来看,目前的豪宅市场有着较大的压力。至2004年,所谓的“豪宅”供应量已达到500多万平方米,由此深圳房地产界普遍认为,深圳地产将继1997年之后,再次上演“豪宅”大战。而大战之后一方面必然造成社会资源的大量浪费,打乱了经济循环的链条,另一方面,使房地产业在国民经济中对经济巨大的带动作用无法实现,减缓了经济增长率。§ 本论文将要解决的问题及拟用的方法以上所提到的问题,可以说是住房发展的一个症结,是每个开发商无法回避的事实。因而我们要着力培育住房市场,盘活存量,搞活流通,坚持以住房商品化为主线,建立面向不同对象的住房供应体系。这也是本论文分析研究的目的。针对该目的,我们通过调查深圳市不同阶层的人群,了解他们的家庭情况、住房现状以及期望的住房前景,并运用计量经济学的多元回归、相关性分析的方法,分析各种收入阶层与住房面积、房型、房价等住房属性间的相关关系,最后得出不同阶层的人群对住房的需求2 情况,进而为有关政府机构制定住房政策提供借鉴,也为房地产开发商指明方向,做到有的放矢,避免资源的浪费。(具体的分析计算将在第三章阐述)下面是本论文具体要解决的问题:1、分析家庭收入与家庭属性的内在联系2、分析目前住房属性与家庭属性的内在联系3、分析期望住房属性与家庭属性及目前住房属性的内在联系4、分析户型与家庭收入、目前住房状况、期望住房状况的内在联系5、期望住房价格与家庭收入特别分析第二章模型的理论与方法§ 建立计量经济学模型的步骤和要点一、理论模型的设计对所要研究的经济现象进行深入的分析、根据研究的目的,选择模型中将包含的因数,根据数据的可得性选择适当得变量来表征这些因素,并根据经济行为理论和样本数据