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降低土地增值税的最实用办法2013-12-11房地产投资融资俱乐部 感谢您关注房地产自媒体联盟成员,房地产投资俱乐部:fdctz888,平台目前有42000名地产投资圈的朋友关注.   精装修房降低土地增值税的筹划逻辑万科2012年年报披露其装修房交付量超过8万套,是业内前所未有的规模。当国内住宅产业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段,装修房已被万科列为住宅产业化战略的三大内容之一了。精装交付既顺应了行业发展趋势,有助于环保和资源节约,同时也有助于降低土地增值税税负,提升企业利润回报水平。万科年报披露,%,,但是净资产收益率反而提升,(微信平台:地产观察)%,,为近十年来最高水平。为什么销售装修房会比销售毛坯房更有利于税负的降低呢?原因是尽管精装修房会同步提高房屋销售单价,增加销售房产环节5%的营业税,但是,由于其在计算土地增值税时,装修成本不但可以全额在税前扣除,而且还可以享受加计扣除20%的优惠,以及作为期间费用计算扣除的基础,相当于增加了30%的成本。因此,将大幅降低土地增值税,增加企业的税后利润。装修房销售税务分析可分为两个部分:第一,装修是否能带来节税效益?第二,装修合同主体应该是房地产开发公司还是装修公司??假设某公司某地产项目基本资料如下:土地及建安成本为4000元/平方米,装修成本为2000元/平方米,期间费用为1500元/平方米,当地城市建设维护税为7%,教育费附加为3%。该公司提出了两个方案——方案1:销售毛坯房,销售单价为10000元/平方米;方案2:销售装修房,假设装修成本为2000元,销售单价提高为12000元/平方米(装修不赚钱,仅收取成本价),我们对这两个方案的税负和净利润情况计算分析如表1。可以看到,由于方案2比方案1增税额和增值率同步下降,少交了351元的土地增值税,%,但税后净利润还是增加了180元,%。假设增加2000元装修成本的同时,销售价格因此提升了3000元,计算分析见表2。可以看到,方案3比方案1土地增值税少交了44元,由于销售收入净增加了1000元,税后净利润随之提高了659元,%,%。?对于装修合同主体的选择,有很多房地产企业纳税人会有困惑,小业主是与房地产开发商签订一份含精装修的销售合同,还是分开签两份合同,即与房地产开发公司、装修公司分别签订房产销售合同和装修合同?很多人认为应该签两份合同,原因是,如分开签两份合同,%(%-%)的营业税。但实际上,这会犯小小的错误。我们考虑两种装修合同签订模式:模式一是业主作为支付主体,装修公司与业主直接签订合同,由业主单独支付装修费;模式二是开发商作为支付主体,装修公司与开发商签订合约,装修款进入开发商成本,开发商提供带装修房并在毛坯房基础上另外向业主收取装修费,即装修款同时等额纳入开发收入和开发成本中。两种