项目估算及资金运作计划.doc

项目投资估算及资金运作计划第一节:项目的大体概况与投资经营方案一、总部基地项目概述二、项目投资方案(一投资组合方式(二资金动作方式1、自有资金2、销售收入再投入3、社会融资4、资金链接模型第二节项目的建设工程规划与安排一、项目建设规划及进度安排(一建设方案及规划说明(二建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则2、建设方式。3、进度安排。14、项目周期设定第三节项目投资估算及资金筹措计划一、项目投资与成本费用估算二、开发费用估算1、管理费用2、销售费用:3、财务费用:4、开发费用:三、总成本费用汇总及分摊表细则:(1按计算投资的各项成本来分摊(2各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊(3若不能按使用数量或容量来分摊,则按各功能的面积比例来分摊(4各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊,同工程无关的按功能面积比例分摊(5与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及社会融资成本(1资金筹措与投资计划(2社会融资成本及资金链接关系设定第四节项目销售和租赁收入测算一、销售单价的确定(一用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限(平均价格(二建议销售测算单价(三总销售收入的确定2二、商铺租赁单价的确定三、车库销售/租赁单价的确定第五节总部基地建设项目的财务评价一、税金计算二、损益表与静态盈利分析三、现金流量表与动态盈利分析1、住宅全部投资现金流量表2、住宅自有资金投资现金流量表第六节总部基地项目不确定性分析一、盈亏平衡分析(一住宅销售部分盈亏平衡(二结论二、敏感性分析(1售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。(2售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。(3售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。三、决策树概率分析3总部基地项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、总部基地项目概述1、项目概况项目位于成都市高新西区,南,北临,西南面对,项目东侧为线,项目总用地m2,经规划国土局批准,用地功能为及配套设施,实际建设用地面积m2,计容积率,建筑面积率为平方米。(表:6-1-1【项目主要技术经济指标】根据上述规划经济指标,计容积率总建筑面积m2,其中m2,商业部分m2,另外不计容积率之地4下室建筑面积m2,共个车位,项目总建筑面积m2,拟建栋层楼。二、项目投资方案(一投资组合方式在房地产开发中,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发,本项目总投资为万元,整个建设经营期为年,是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以,一般采用投资的多种组合运用,一方面可减低融资的压力,有助资金的流通;另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金,三是预售收入用于投资部分,二是社会融资(包括施工企业和材料供应商垫资。财务杠杆手段在本项目中暂不考虑。资金动作方式如下:自有资金全部用于投资;销售收入扣除与销售有关税费后用于投资,初步估算按销售收入%计算;此外还缺少的资金,则向社会融资。本项目开发总投资(含资金利息共计万元,自有资金万元,占总投资的%,销售收入再投入用于投资合计万元,另需融资金额合计万元。(二资金动作方式在项目的前期,已将自有资金用于支付土地费用和前期工程费;当建设完成了后就可进行销售,销售收入再加上用其它方式筹措到的资金,就可将整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为万元,占总投资的%,分年投入。详见表:6-1-25(表:6-1-2自有资金年度投入表(单位:万元2、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的%计算,从项目有销售收入最后第年开始,直到项目建设经营期结束,上半年为整个销售收入的%,下半年为整个销售收入的%,总销售收入再投入为万元,占总投资的%。万元(表:6-1-4销售收入再投入年度投入表(单位:3、社会融资方式,包括施工单位和材料供应商的垫资行为,额度,期限,支付连接模型第二节项目的建设工程规划与安排二、总部基地项目建设规划及进度安排(一建设方案及规划说明1、建设方案。经规划管理局审定,本项目的建设方案如下:2、规划目标。6(1以建造具有水平的为目标,满足和的舒适性、安全性和生态性的要求,为提供多样化、可选择、适应性强的,创造具有良好环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范。(2依靠科技进步,推广新材料、新产品、新技术,提高功能质量水平和与节能、节地、节材效果,使和具有较高的科技含量。(3合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和分布,使整个具有良好的空间布局形态(4吸收各项目好的规划特点,创造有特色的、能满足需要的环境功能。(二建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以为导向的项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力