项目策划案.doc

XX商业连锁(XX店)策划方案XX商业广场策划部2011年11月一、前言该项目编制的依据:1、政府发布相关数据资料;2、进行市场调研获得的资料;3、XX大型超市运营情况分析。二、项目概况:1、项目名称:XXXX店(商业广场配套)2、项目地址:位于深圳市南山区XX街道商业老街与沙河路的交汇处XXXX商业广场B栋一至三楼。3、项目规模及投资:(1)该项目建筑面积5000平方米,分为地上三层,每层1600平方米,营业保守面积为4500平方米。(2)项目总投资:320万元。4、经营者:(待定)5、项目经营方式:采取自营占50%,50%租赁经营(寄售返点)三、经营项目环境分析:1、核心商圈:XXXX店占据着与城市引擎相匹配的城市核心商业位置,以XXXX店为圆心,,该区域内是XX人口最集中、最密集的地带。人人乐、肯德基、麦当劳、天虹、近在咫尺,行政单位、银行、学校、邮政大厦、休闲广场、超市、专卖店等遍布周边,平均客流量10万多人次,车流量5千多辆次。作为城市中心新商圈,其商业的成长性不可估量,周边成熟的高尚住宅、店铺及大型的公建配套设施形成辐射整个XX的人流、物流、信息流、资金流的平台,2而商业广场18000米的商业面积成为新商业中心的焦点。2、边缘商圈:XXXX店边缘商圈为整个XX的商业核心,总人达三十多万之多,XX的进驻,必将改变周边市民的消费****惯、消费质量,凸显整个地区的生活品位。综上所述,XX镇社会经济和运行事态良好,第三产业持续增长,项目已“服务居民,方便顾客”的经营方针与各级政府对于发展市场的思路相符,该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠经济及社会政策保障。四、市场及竞争对手分析1、市场分析(1)社会购买力和消费倾向分析XX街道是南山全区面积最大的街道。辖区总人口约30万人,其中户籍人口25000多人。XX街道辖区内有麒麟山庄、麒麟山疗养院、深圳野生动物园、XX湖度假村、XX水库管理处和新创维公司、爱普生公司、奥林巴斯公司、海王药业、十六冶深圳分公司、东部物业、大众物业等大企业;有1所大学(深圳职业技术学院)、3所中学(XX二中、松坪中学、深圳实验学校高中部)、6所小学(XX小学、留仙小学、大磡小学、白芒小学、松坪小学、XX二小)和1所幼儿园(XX幼儿园)。XX街道下辖11个社区(松坪山社区、曙光社区、XX社区、留仙社区、新围社区、丽城社区、丽湖社区、大磡社区、麻磡社区、白芒社区、阳光社区,有四个农城化股份公司(丽新公司、百旺公司、大磡公司、麻磡公司)和二个街道集体企业(XX实业公司、XX投资公司)。截止2009年12月本辖区规模以上工业企业共有367家,(2009年经济指标比),深圳大学城近在咫尺,高学历的消费人群也将对超市的发展做出巨大的推动作用。(2)市场容量和竞争对手分析(略)五、项目立地的条件分析1、地理位置XXXX店位于深圳市南山区XX街道商业老街与沙河路的交汇处,地铁5号线、7号线站近在咫尺,可自由穿梭于城际空间;市区大巴B736路、122路、E17路、K354路等数十条公交线路穿行于本区域,到深圳各区域不需转乘即可直达,与繁华近在咫尺。2、综合配套设施除“XXXX店”项目本身具有的配套设施外,该项目所处位置周边配套设施尚未完备,公司可以引进以作补位,更好的为公司大项目提高效益,如:肯德基、麦当劳。总之,形成良好的社会商业环境和氛围,这也是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。六、项目经营管理1、功能策划XXXX店基本定位为社区店的实行标准化统一管理和高水准的服务的快速消费品和耐用消费品的综合超市。楼层设置:一楼:超市精品百货区,以化妆品、黄金、玉器、品牌服装等为主二楼:生鲜超市区食品类:休闲食品、膨化食品、奶粉、饼干、烟酒、饮料、冷冻、干果、粮油、调味品、罐装制品、熟食、特色小吃、糕点、主食厨房、面包、蛋糕房、腌制食品。生鲜类:海鲜、水产、生肉、蔬菜、水果、豆制品、酱菜、干菜、蛋类。三楼:日用超市区百货类:洗涤日化、办公文具、纸制品、陶瓷玻璃制品、日杂用品、不锈钢制品、塑胶制品、箱包、体育用品、玩具、床上用品、针织、妇女用品、图书音像、小家电。2、项目硬环境:(1)项目设计主导思想上注重空间流畅行为学观念。总体布局具有较强的前瞻性,内部通行便利,有两个主通行口,另外货物进出口一处,配备电梯四部、货梯两部;(2)二层增加引桥一个及二层到一楼的台梯一步;(3)三层设有卫生间一处,(4)各层将按防火分区要求,设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;(5)和主体大厦配套设置集中供暖和冷气设备;(6)采用双回路供电;(7)设置电子监控保安和公司损耗控制系统;(8)装修标准;(9)3000平方米的停车场;(10)增