REITs的发展及对机构投资者资产配置的作用.doc

REITs的发展及对机构投资者资产配置的作用 REITs 12王庆仁高春涛(,上海200433;,成都200040) 摘要:REITs具有“长期收益率高于股票,波动性低于股票”的风险/收益特征,更为重要的是REITs与股票、债券的相关系数低。机构投资者的传统组合中通常只包括债券、股票类证券,加入REITs可使组合优化,即组合有效边界向左上方移动,意味在相同风险水平下,增加REITs后的组合可获得更高收益,或是为取得相同收益水平,增加REITs后的组合只承担更低风险。b5E2RGbCAP 关键词:房地产投资信托基金;资产配置;投资组合作者简介:王庆仁,博士,上海金融学院金融研究中心研究员,研究方向:证券投资理论。高春涛,女,供职于平安保险资产管理有限责任公司,西南财经大学金融学博士生。中图分类号::A REITs即房地产投资信托基金,按香港REITs守则的定义是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金,根据组成文件加以运用,以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。 REITs的发展源于美国1960年内地税则(InteralRevenueCode)与不动产投资信托法案(RealEstateInvestmentTrustAct)的通过。起初法令上只允许权益型REITs的设立。初期的发展相当缓慢,1967年开放抵押类REITs,促使REITs的规模快速扩展,但整体市场仍不大。1993年时,开放退休基金得以投资REITs使得投资群扩大,REITs的数量成长至189个,资本额成长超过三倍到322亿美金。到了1997年,不单是金额增加,REITs成立个数也增加。到2005年11月,REITs在美国已有相当规模,已上市的REITs共197只,市值3339亿美金。p1EanqFDPw 根据REITs的资金投向的不同,可以将它们分为三大类:权益类(Equity)、抵押类(Mortgage)和混合类(Hybrid)。权益类主要收入来源 1 于房地产的租金,受利率影响相对比较小,抵押类收益主要来源于房地产贷款的利息,抵押REITs股息收益率比权益类REITs高,受利率的影响比较大。混合类REITs采取上述两类的投资策略,具有权益类REITs和抵押类REITs的双重特点,收益率亦介于二者之间。见表1。DXDiTa9E3d 1. 权益类抵押类混合类总收益率股息收益总收益率股息收益总收益率股息收益率率率--- -- 来源:REITs协会,截止2005年11月30日 REITs在美国种类繁多,涵盖零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产,其中工业/办公与零售与