淮北清河嘉园商铺销售策略.ppt

清河嘉园商铺销售策略一、清河嘉园周边商业现状分析1、清河嘉园周边社区商业圈消费环境一、清河嘉园周边商业现状分析清河嘉园地处北京北路,红卫桥下,处于清河区政府的人文大道上,其中周边政府机关较多,淮安市十几个居民区以及较大的社区北京新村分布四周,形成一定的消费能力。1)社区规模宏大,消费需求旺盛2)服务辐射面较窄,多种商业档次较低周边商业主要以服务周边社区为主,加上周边社区的居住客群层次不高,项目周边的商业影响力辐射面不广,商业档次偏低3)生活圈日趋成熟,商业潜力巨大4)统一规划经营管理,创造社区商业成功典范随着项目周边区域改造,以及房地产的建设,是的项目的生活圈日益成熟,商业潜力不容忽视。项目作为周边的标杆性社区,需要有令人眼前一亮的社区商业,好的或者成功商业街铺,离不开在先的定位招商和规划经营2、清河嘉园周边社区商铺价格编号案名地理位置产品特点面积范围(㎡)价格范围主力面积销售单价销售户数付款方式销售率月租金经营项目备注1恒辉花园解放东路层高:3米90-100470约6500元90平米未建共计30户按揭或一次性付款未开盘社区配套年底面宽:-:15米2永和家园淮海西路层高:3米18-22约7000元20平米未开盘淮海西路6户,西安路刚健按揭或一次性付款未开盘社区配套年底面宽:3米进深:6米左右3益民装潢北京北路层高:3米42平米800元/每月面宽:4米进深:10米4***北京北路层高:3米50平米1000元/每月面宽:8米进深:6米左右5五金综合公司北京北路层高:3米50平米900元/平米销售期:面宽:6米左右进深:8米劣势(W)二、清河嘉园商业街铺项目分析(SWOT分析)优势(S)机会(O)威胁(T)项目周边的消费群落项目自身的社区体量商铺面积不大,总价相对较低项目街铺现场即将装修完毕。周边环境较为老旧,区域形象较差项目商铺格局不好二层商铺客户意向度不高周边无类似的项目进市区的北京路的高速接口借助住宅的销售带动商铺的销售周边项目拆迁目前房地产市场降温,销售率下降,商铺销售不容乐观项目周边商业较为分散,较难形成商业气氛区位相对商业区来说较偏,会影响客户的投资心理清河嘉园商铺分析位置情况:位于红卫桥下坡处,坡度较大,较难留住人,只能做小区内部的生意,同时经营的项目只是日常生活需求的,这样我们的目标客户群就大大减少了。商铺格局:商铺的结构太差,利用率较低,商铺的结构是根据上面住宅的结构来做的,导致大多数门面房内部柱子太多,能利用的面积实在很少。门面的利用率较低,一层40平米的商铺,能够利用的开间2米多一点,深度达到8米多,做生意时基本上空间就是很难布置的,二层也是畸形的。区域环境:周边没有上档次的大型的商业社区,周边的门面房都是做的低档的不上档次的生意,同时租金较低。最后现在大的市场环境和我们目前住宅的销售情况,导致客户在观望,同时心理价位较低。商铺客户分析从2008年3月15日进场,清河嘉园商铺客户登记37组。商铺区域:以清河区和清浦区的客户为主,经营物业:这里的客户以周边卖建材的客户居多,占到五成,购买意向:因为附近即将拆迁,而这里是成气候的钢材集散地,很多做生意的客户,在这里做了很多年,有固定的客户群体,想留在老地方,就选择到我们这里来看房。但是带客户到现场看了商铺的现房,钢材的客户只看好现在做售楼处的和南边的四间,利用率较高,都只想购买一层,二层不好放钢材,同时二楼做钢材办公室,这些客户不需要那么大,感觉有点浪费。商铺格局:商铺的结构太差,利用率较低,商铺的结构是根据上面住宅的结构来做的,导致大多数门面房内部柱子太多,能利用的面积实在很少。很多客户对清河嘉园商铺格局不是很满意。心理价位:综合以上几方面的因素。客户询问四间利用率高的和大门第一间小户型的居多。同时单一层的商铺为主。一层的单价心理价位在4500元左右。二、清河嘉园商业街核心定位思路补缺本项目应该走补缺的发展战略。补缺不仅体现在功能上,更在于业态、产品的规划,竖立项目的独特形象。弥补北京路商业乃至周边商业功能的缺失,满足次级商圈功能扩张需求为住宅和周边日常生活消费提供服务逐步转移周边客群商业消费****惯,成为新区域的商业中心争夺周边楼盘的消费需求,成为区域消费的商业中心商业街功能定位-------------项目商业发展战略周边现有项目:缺乏既有商圈氛围支撑,低层次竞争转移争夺