二手房购买流程与注意事项.docx

二手房购买流程及注意事项流程(有贷款的流程,一次性付清的到第五步就结束了):首先是(步骤一)上网或去中介查看房源信息→→(步骤二)实地考察看房,确定购房意向→→(步骤三)产权调查、和房主商议合同细节→→(步骤四)签订买卖合同→→(步骤五)办理贷款手续、支付首款→→(步骤六)产权(房产、地产)过户,房屋交割→→(步骤七)领房产证(卖方收到银行贷款)、交易完成每月还贷一、去正规的网站和中介 (步骤一要注意的):如果买二手房有中介参与,要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好,中介费的付款时间,一般来说是签完合同付一部分,过户后付一部分,省的太早付完钱,中介就不管事了。付完记得要发票。中介如果提供贷款服务,让他玩去。贷款之类的问题,别怕麻烦,自己去找银行。二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的):1、房屋自身建筑情况如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。2、房屋周边状况如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。三、看房子产权是否清晰 (步骤三要注意的):1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看?可好看了 ~~)。看以下几点:(1)有没有房产证。没有的直接 PASS没有房产证的房屋,一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说,你给他钱,他就能把房产证赎回,再给你。让他滚!让他借钱把证赎回,再找你。(我会告诉你,我们这80年代有个骗子,用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗?)除非非常非常非常非常非常中意,不买就会死的房子,不然只选择有房产证的房屋进行交易。(2)看房主是谁卖方必须是房主,对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的,多半不会)。有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。(3)看房屋有没正在贷款有的房子贷款买的,房产证并没被银行收走,但房产证上应该都有注明,看清楚。2、看土地证我们这郊区的房子土地的使用性质,有一种情况是划拨地,划拨地政府可无偿收回,这种情况就要注意,土地证上有注明“出让”的,就是出让地,就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房,能无限期使用(政府不收回的话),但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里,由买家承担。还有国人都懂的70年年限,如果运气好,碰到个40、50甚至60年的老房子(70年的运气不是更好?滚蛋!祖***亲大人都还没70岁),要搞清楚怎么搞......怎么搞?我也没碰过这种情况,我也不知道怎么搞。问去 ......3、去房管局核实以上情况卖家手上的东西可以隐瞒做手脚,怎么办?去房管局看看吧。顺便搞清楚你看上的二手房是不是 房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。再顺便问问70岁的房子怎么搞。4、看房子是否在租原房主A,2014年1月把房子租给一个哥们 B,租期2年,就是租到 201512月。兄弟你今天2014年4月30日,和原房主A房屋交易成功,你给了他几十、百来万,高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下,B哥不让你进,他且住着呢。反了他了!他有权利吗???有!因为我国认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。怎么办?买之前,让A哥先把B哥,搞定整走了,再来和你谈!做人要专一不是!!5、近期是否会拆迁如果会,不要告诉别人,买吧!连邻居几栋都买了吧,现在我们这有拆有赚。不知道武汉怎么样,如果武汉拆迁,房主会亏,就要先了解清楚。四、交易前要注意的问题 (也是步骤三要注意的) :1、看二手房的物管费用是否拖欠:有些房主在卖房子时,有些费用长期拖欠,甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了,那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题,哪些费用要注意????慢慢来:(1)水费。要问卖家是否已付清水费,可以向他要 交房日上个月份已缴纳的水费账单收据 。(2)电费。不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据,你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等(有听中介的人说过,原房主改装过电表,新房主被罚款的故事),不过不是专业人士不是很容易看的懂,怎么办?带个看的懂的哥们一起看房。(3)煤气费。同上,这些都要办好过户。北方好像还有 暖气费,我们没有,就写一起了。4)电话、宽带、有线电视等。一般让原房主迁走,把自己原来的号码迁来。5)物业相关费用。去物业公司问,有没欠啥钱,还有过户什么的。2、注意迁移户口问题。有时候我们这买二手房,就是为了孩子