主营业务分析.docx

:..三、万科集团主营业务分析(1)主营业务分析万科1984年成立,1988年进入住宅行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。住宅行业是万科主营业务之一,也是最重要的业务之一。早在2007年,%,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。2007年房地产直接融资渠道的开拓将被国家进一步列入议事日程,但房地产融资渠道的紧缩态势在年内不会发生骤变。万科将一方面积极探索融资方式的创新,另一方面计划采取公开增发A股的方式在资本市场进行一次融资,增发股数不超过公司总股本的20%。为了适应快速发展的要求,2007年公司将继续推进组织管理架构的调整。同时,公司将进一步完善内审与风险管理体系建设,提高快速发展过程中的风险防范能力。,销售套数位居世界前茅,跻身全球最大的住宅企业行列。经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。近年来,万科将全面推进装修房的实施,提高装修房比重。年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运行,公司将进一步提高工业化技术的应用比例。通过提高产品的创新能力,公司将向市场提供更贴近客户需求的、质量更好、性价比更高的产品。20年来,强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。成立之初,万科是日本著名电器品牌索尼的产品代理商,索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色,万科亦深受影响。进入房地产开发领域后,万科便迅速以营销优势打开局面,物业管理也获得了相应的口碑。在第二个10年里(1992年底到2001年),万科从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示,比如1998年成立的“万客会”,便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”,足见万科一直以来对客户的尊重和关注。(2)主营业务收入分析2014上半年,在整体市场销售量同比下降的背景下,公司坚持主流产品定位,贯彻积极销售策略,取得良好销售业绩。销售金额首次半年突破千亿,市场地位得到进一步巩固。1-6月,,,%%。上半年公司所销售的商品住宅中,144平方米以下的户型占比达到92%。,996元/平方米,%。%,。%,与去年同期持平。报告期内,公司房地产业务毛利率下降、结算净利率持平的主要原因在于,,%。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置的收益。随着公司“轻资产、重运营”模式的进一步推广,预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常态,此种“投资收益”属于经常性的,而非一次性所得。在轻资产运营模式下,公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权,或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例,但一般情况下