房地产开发项目评估方法.ppt

房地产开发项目评估方法
一、房地产开发项目建设程序
二、项目策划内容与方法
三、市场分析方法
四、财务评价方法及举例分析
一、房地产开发项目建设程序
■获得土地阶段(初步可行性研究)
↓土地报价的可行性研究报告
↓董事会批准参加土地竞买重大事宜
↓参加土地竞买
■前期管理阶段
↓产品方案优化
↓规划设计与方案优化
↓可行性研究与项目融资(前期终点,三证评估,四证放款)
■经营计划阶段
↓
■经营实施阶段(动态管理与控制)
↓开工准备
↓项目开工
↓开盘销售
↓竣工验收
■后评价阶段
二、项目策划内容与方法
策划含义:以市场为导向,以方案优化为手段,以确定
计划参数为目的,构思项目整体开发方案。
策划内容:
1、产品定位(市场研究及产品方案优化)
↓
2、项目策划基本参数
↓
3、项目分期开发计划(每期开发量、开竣工日期、开盘日期)
↓
4、开发产品经营计划(经营方式、价格、销售速度、回款)
↓
5、投资估算及使用计划(工程量、造价、用款计划)
↓
6、资金筹措计划(启动资金、资本金投入、预售收入、贷款)
1、产品定位(市场研究及产品方案优化)
(1)市场研究
◆宏观趋势分析,得出产品的数量空间和价格空间;
◆产品定位分析,确定产品档次及价格;
◆价格预测,确定未来若干年的产品价格。
(2)产品方案优化
产品方案优化在项目评估阶段意义不大。
2、基本参数(一)
序号
项目名称
单位
数据或选项
备注
1
项目周期单位
2
1-按月/2-按季/3-按年
2
项目周期(计算期)
季
20
签定土地合同年月
至最后一笔销售款收到为止
3
项目起始年份
年
2005
签定土地合同年份
或开始项目前期工作年份
4
项目起始季度
季
1
签定土地合同季度
或开始项目前期工作季度
5
土地交付使用年份
年
2005
控制项目开工的最早年份
6
土地交付使用季度
季
3
控制项目开工的最早季度
7
项目基准收益率
%
10
8
土地契税税率
%
4
9
项目分期开发期数
期
3
3、项目分期开发计划参数
项目分期
开工年份
开工季度
竣工年份
竣工季度
1
2005
4
2007
4
2
2007
1
2008
2
3
2008
3
2009
4
单项工程(产品)开发计划参数
项目分期
单项工程
产品类型
开发面积
(㎡)
开盘年份
开盘季度
开工
年份
开工
季度
封顶
年份
封顶
季度
竣工
年份
竣工
季度
容积率
1
一期高层住宅
普通住宅
55000
2006
1
2005
4
2007
1
2006
4
2
1
地下车库
配套工程
33750
2006
1
2005
4
2005
4
2006
4
1
一期地面车库
配套工程

2006
1
2005
4
2006
1
2006
4
2
二期高层住宅
普通住宅
60000
2007
2
2007
1
2007
2
2008
2
2
2
二期地面车库
配套工程
5625
2007
2
2007
1
2007
2
2008
2
3
三期高层住宅
普通住宅
55000
2008
4
2008
3
2008
4
2009
4
2
3
三期地面车库
配套工程

2008
4
2008
3
2008
4
2009
4
4、开发产品经营计划参数
产品名称
数量
(㎡)
价格参数
销售计划参数
收款比例(%)
开盘
单价
(元)
增减
幅度
(%)
变化
周期
(季)
变化
方式
开盘年
.季
销售周期
(季)
合同
首付
二次
付款
间隔
交房
一期小高层出售
55000
6000
2
1
同比

6
30
30
70
一期地下车库出售
33750
2000
2
1
同比

6
30
30
70
一期地面车库出售

5000
2
1
同比

6
30
30
70
二期小高层出售
60000
6600
2
1
同比

6
30
30
70
二期地面车库出售
5625
5000
2
1
同比

6
30
30
70
三期小高层出售
55000
7200
2
1
同比