天津市建设项目收费标准.docx

一、土地获取阶段成本测算步骤第一步:发展部结合研发中心及销售进行简单方案初选,形成项目总平面图,并填写《项目各项经济技术指标明细表》,将方案意图反映为直观数据,便于成本测算。第二步:依据初选方案进行成本测算,计算项目利润率,判断方案是否合理,利润率是否满足要求,否则需进行方案重选,重新测算,直至方案最优,利润率最大。二、成本测算方法1、面积计算统一口径为:可售面积。2、产品形式需按照建筑类型(多层、高层等)、结构类型(如砖混、框架、钢结构等)以及使用功能(住宅、商业、非经营性公建等)加以分别列项,进行测算。3、项目综合成本区分住宅、商业、别墅等售价出入较大产品类型,其中不计入可售面积部分(如:地下车库、会所、幼儿园、小学等)成本摊入可售面积部分。4、项目毛利率=(销售均价-直接成本)/销售均价项目净利率=(销售均价-完全成本)/销售均价5、在具体成本测算过程中,应合理预计各项成本需发生的费用,属于有固定收费标准的项目,按照标准进行预测;属于经验判断项目,结合以往类似工程及项目实际测算。6、具体各项明细测算经验总结:以天津市区标准为例。三、土地成本1地上物拆迁安置补偿费含在地价中(见土地出让合同)2土地使用权出让金政府收益评估地价*20%(见土地出让合同)3市政公用基础设施配套费(大配套)城镇普通商品住宅项目不大于165元/平方米建筑面积指小区地块红线外的市政基础设施和大配套的费用,包含区外给水、雨水污水排水、道路、绿化、环卫、市政道路照明、中水、电力、通讯、燃气、采暖及相关配套的市政站点的建设费用。大型公建项目(容积率大于1的,按建筑面积收取;1以下的按用地面积收取)商贸旅游娱乐不大于220元/平方米写字楼高档公寓不大于215元/平方米文化教育金融不大于210元/平方米4土地契税(出让金+土地补偿+大配套费)*3%5土地交易费招/拍/挂形式成交总价*%协方出让评估地价*%四、前期费用1三通一平临电工程费红线外根据实际工作量发生计取(变压器可自购或租赁,租赁500-600元/月),根据项目距离可引用市政电力远近及及工程规模大小,有所不同,一般1-。新政策要求在办理临电手续时交齐正式电力工程款的50%。开发中心红线内根据实际发生工作量计取,-2元左右,高层项目费用发生较高。工程部临水工程费红线外根据实际工作量计取(需交水表押金,20000元/部)每平方米1-。破路费另收。开发中心红线内根据实际工作量发生计取,,视项目具体情况有所不同,-3元。工程部填土及平整场地费用根据实际工作量发生计取,每平米1-10元不等,主要需结合场地实际情况而定,如:场地遇到有地下防空洞等情况,费用发生较高。临时设施根据实际工作量发生计取,主要指现场临时办公用房以及宿舍等,此项费用可部分从使用者(施工方)土建结算中扣回,一般每平米3-6元不等2、规划设计费咨询费每平米1元左右,详规设计费含在其中。研发中心方案设计费根据所用设计单位和项目档次标准有所不同,一般情况住宅项目5-15元/平米,商业10-20元/平米,项目档次高或选用国外设计单位,则费用更高(较一般高10-20元/平米),按照建筑面积收取。研发中心3、施工图设计费建安设计费与项目方案复杂程度及结构类型有关,一