枣庄市西湖嘉园营销策略方案.ppt

西湖嘉园营销策略方案2011/6*提纲市场环境分析竞争态势分析项目价值提炼项目定价收益客户分析与利益对接主题概念演绎与表现营销推广策略与执行*枣庄城市背景分析市中区背景分析市中区市场分析政策影响分析提纲市场环境分析竞争态势分析项目价值提炼项目定价收益客户分析与利益对接主题概念演绎与表现营销推广策略与执行*地理位置城市背景分析枣庄市位于山东省南部,地跨东经116°48′30″—117°49′24″,北纬34°27′48″—35°19′12″。东与临沂市平邑县、费县和苍山县接壤,南与江苏省铜山县、邳州市为邻,西濒独山湖、昭阳湖、微山湖,北与济宁市的邹城毗连。市域西北至东南为一不规则长方形,东西最宽处56公里,南北最长处96公里,总面积4563平方公里,%。*枣庄市辖五区一市,分别为市中区、薛城区(含高新区、新城区)、山亭区、峄城区、台儿庄区5区和滕州市,总面积4563平方公里。行政区域划分城市背景分析*,人均城市建设用地控制在110平方米。到2020年规划末期,。城镇化率达到64%;,人均建设用地指标为110平方米/人。地区生产总值达到2004亿元以上,人均达50593元。规划确定枣庄市中心城区由薛城(含高新区、新城区)、市中、峄城整合而成,是枣庄市唯一城市人口超过100万的特大城市级别的市域中心,是未来五年内山东省重点培育的城区人口超过100万的大型城市7个之一(济南、青岛、潍坊、淄博、临沂、烟台)枣庄。中心城市呈带状布局。城市化发展策略为:优先发展中心城市,积极培育滕州次中心城市,适当发展山亭、台儿庄城区。城市规划*城市背景分析行政区面积(平方公里)总人口(万人)城市人口(万人)(2010统计年鉴)(含高新区)(枣庄2010年度人口普查)城市背景分析枣庄市区域人口集中性较为明显,以市中老城区为代表,薛城区(含高新区)为发展,人口分布均匀;枣庄占全省棚户区改造总量的70%,随着棚改项目进程的加快,拆迁户中等着结婚以及拆迁赔偿多的人会成为购房力量;从以上看出,枣庄城市容量扩展潜力巨大,行业市场发展空间广阔。,随着棚户区改造、城中村改造等全面启动,城市人口的增长极为迅猛,城市机械性人口增长率会更加快速,未来城市的城区常住人口会明显增加。*城市经济分析城市背景分析*2005-2010年财政收入目前枣庄经济发展迅速,为房地产行业发展提供了良好的宏观背景。2010年全市生产总值(GDP),%,,实现了五年翻一番的目标。其中:,%;,%;,%。::。图为2005年-,%,。国、,%。图为2005-2010年财政收入城市经济分析生产总值:,%; 财政收入:,%;城镇居民人均可支配收入:达到17630元,%;农民人均纯收入:达到7103元,%;,突破400亿元大关,%;固定资产投资:,增长25%;,首次突破800亿元大关,%;利用外资实际到位:,%;城镇登记失业率控制在4%以内;2011年1-4月份全市财政收入累计完成328325万元,%,,同比增收60959万元,%,。其中:税收收入完成267230万元,%,%,。全市财政支出完成357767万元,比上年同期增支73239万元,%。可看出收入健康平稳增长,而支出进度加快,重点支出保障有力。城市背景分析*城市背景分析消费分析城镇居民人均可支配收入达到17630元,社会消费品零售总额