(最新)建源商务大厦项目企划案终稿.doc

银川建源北京路项目前期顾问报告顾字【2006】G1201-2致委托方函银川隆力翔广告策划有限公司:承蒙信任,我们非常荣幸地提交我司对于贵公司委托的“银川建源北京路项目”的顾问建议,谨供贵公司参考。我们的报告是秉承谨慎和负责的态度,在所占有资源和委托方沟通的基础上,结合我司多年的专业经验和详尽的市场调查研究而完成的。由于时间和占有资料的限制,未必能将项目的实际情况全面地考虑在内,希望通过我们的努力,为贵公司提供有价值的顾问意见!我们必须说明:一房地产业是地域性极强的行业,并对宏观经济及政策敏感度较高,顾问报告中所形成的结论和建议均未考虑市场、政策以及其他不可抗力方面发生重大变故之因素。二本顾问报告仅为银川建源公司北京路项目提供参考依据之用,不对其他用途负责。三顾问报告中所引用数据和运用方法均出自公开出版刊物、相关网站和我司基础数据库,我们均认为来源真实可靠。四顾问报告中部分假设条件和数据采用了委托方和我司充分沟通之结论,我们认为贵我双方诚实可信。专此送达,顺颂商祺!银川联合易达营销策划有限公司2008年12月26日主要结论与研究成果一宏观市场城市定位:银川未来定位为宁蒙陕甘毗邻地区具有较强空间影响力、竞争力和重要辐射带动作用的综合性区域中心城市,建设区域现代化城市、宜居花园城市、魅力文化城市、“创建最适宜居住、最适宜创业城市”市场状况:房地产市场开发量和空置量同时增长,空置面积不断增加,商品房价格上涨的速度较快,销售压力逐步加大,购房群体中,外市及外省人员占据较高的比例,银川房地产市场辐射面积扩大;随着银川市中心的“西移”,兴庆区土地稀缺性日益明显未来市场判断:未来房地产市场开发竞争激烈,竞争更加激烈,地产市场将进入细分市场;买方市场正在形成二项目战略及定位开发战略:市场领先者价值定位:高档精品主题定位:创意空间,自由生活形象定位:银川城市名片,北京路城市坐标风格定位:简约流畅现代风格三项目功能分区21层主楼:1-3层商业裙楼,4-21层公寓式写字楼6层综合楼:1-2层街铺,3-4商业裙楼,5-6层公寓式写字楼后街:时尚风情商业街四写字楼定位物业定位:首席·酒店式LOFT写字楼核心客户:私营企业主、经商人士、公务员等成功人士,创业型-服务型公司,SOHO办公与自由职业者次要客户:年轻时尚人士、周边酒店和其他单位工作人员游离客户:银川周边石化能源型等私营企业主、周边地区解决子女入学产品建议:(可分隔两层用,高性价比),单户面积40平方米左右为主,宜商宜住。LOFT均价:4500元/平方米五商业配套开发理念:时尚娱乐,休闲后街主题定位:集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的商业风情街形象定位:树立北京路商业新标志,打造北京路商业新核心商业风格:休闲海派风格初步业态规划建议:21层主楼:三层商业裙楼1-2层:入户大堂、银行精品屋3层:商务中心、会议室、会所、SPA6层综合楼:4层商业裙楼1-2层外街铺:以便民类商业为主,包括:书店音像店、干洗、美容美发、眼镜店、便利店、水果、鲜花、礼品等3-4层:桑拿洗浴负一层商业:电子娱乐、的士高内部风情商业街:文化艺术品、西餐厅、酒吧、茶室、咖啡厅价格定位:1-2层商业裙楼:8000元/平方米3-4层商业:5000元/平方米内部商业街:4000元/平方米负一层商业:3000元/平方米六财务测算总开发成本::::%税后利润率:%结论:项目财务分析可行七规划调整意见原规划设计调整:办公楼和综合楼前面的停车位设计建议调整,为下面和街铺和商业裙楼提供出入空间;在能够满足旁边建筑物日照要求的前提下,可以考虑将二层的商业网点进行退台处理。新方案示意平面规划示意图将沿北京路的二幢建筑物适当加大间距,使太阳光线能够从中间穿过,以便能满足后面运祥小区中的二层townhouse的日照要求;公寓式写字楼基底占地面积是638平方米,LOFT为主,总高度控制在100米以内;公寓式酒店基底占地550平方米,平层,总高度控制在100米以内; 10一城市发展与规划 1二城市历史与文脉研究 6三城市经济与产业分析 10第二部分房地产市场 17一房地产背景综述 18二公寓市场分析 36三写字楼市场分析 41第三部分项目解析 51一地块资源分析 52二SWOT分析 59第四部分整体定位 62一开发战略 63二主题定位 65三形象定位 65四风格定位 66第五部分写字楼定位 67一物业定位 68二产品