20110429 成都 国宏腾 五彩城 竞标 项目营销战略总纲及策略.ppt

20110429_成都_国宏腾_五彩城_竞标_项目营销战略总纲及策略国宏腾郫县中信项目营销战略总纲谨呈:国宏腾开发有限责任公司营销战略总纲营销策略分解市场环境分析项目目标认识项目价值体系销售任务截止到1月底,完成销售额5亿元。发展商要求立足全局,以7#地块作为项目的起势,为项目后期运营奠定市场基础。初期商业产品入市体量不宜过大。工程限制性条件售楼中心完成施工,具备交付使用条件时间预计为2011年8月底—9月初。7#地块南半区首先动工,预计取得预售条件时间为2011年11月中旬。发展商销售任务Date3郫县新城区代表项目1-————产品类型住宅住宅住宅住宅、写字楼住宅主推产品70-90㎡70-90㎡70-90㎡90-110㎡90-110㎡110-130㎡实收价格(元/㎡)54304987562647425284合计成交套数(套)76557318825096月均成交套数(套)191143476324备注:中信未来城在本年1-4月阶段存在集中开盘情况,开盘当日成交199套,因此中信未来城整体走量远高于市场其他项目走量。海骏达蜀都一号、置信逸都、四季豪庭三个项目推售进度相对较慢,且总价较高,因此走量缓慢。高实收产品遇冷,低实收产品快速走量。Date4指标泰立观筑恒创国际一里阳光销售均价1F:/㎡2F:/㎡1F:/㎡2F:/㎡1F:/㎡2F:/㎡销售速度约900㎡/月约800㎡/月约500㎡/月郫县项目在售商业1-4月市场背景回顾备注:商业产品的销售期主要集中在住宅销售殆尽,项目价值已经完全呈现之后。新城区商业处于待售状态。新城区商业空白明显,老城区月均走量730㎡Date5销售目标:截至到本年底,需完成5亿的销售任务,按2个月销售周期计算,。市场回顾:新城区住宅市场月均去化仅为94套,单月回款约为五千万元;商业市场月均去化仅为730㎡,单月回款不足两千万。单月综合回款量约为七千万元。VS项目销售任务与市场水平之间存在的矛盾主要包括以下两个方面:目标销售额与市场月均回款之间存在的巨大差异。完成销售任务要求的蓄客量压力巨大。项目核心问题一:如何建立项目竞争优势,从而突破区域市场瓶颈限制?Date6市场回顾:在售产品是以住宅为主,只有置信逸都存在在售写字楼产品。大量商业产品均积压到项目成型价值凸显之后进行销售。新城区商业市场空白明显。销售目标:截至到本年底,需完成5亿的销售任务,按2个月销售周期计算,。发展商要求:商业与住宅可搭配销售,商业产品比重不宜过大。VS核心问题二出于项目后期溢价空间考虑,商业与住宅产品应如何合理搭配在有利的价格策略下,以保证项目销售任务的完成?项目销售任务与市场水平之间存在的矛盾主要包括以下两个方面:产品体量搭配、销售回款额两者存在冲突。Date7宏观背景政策行政指令税费政策金融货币政策房产税二手房转让个税二手房交易税土地增值税加大房屋持有成本增加房屋流通成本“国八条”限购令预售证申领限制预售价格限制上调存款准备金率提高公积金贷款税率存贷款利率上调二套房首付增至六成取消首套房优惠利率加大购房成本行政指令改变市场预期*政策日渐收紧,政策风险加大。Date9信贷收紧资金回收困难购房门槛上升置业难度增加预售证及预售价格限制三大市场困境应对策略建立多个放款渠道,增加放款速度,实现资金回收。底实收价格入市,相对降低置业门槛,保证走量。提高预售面价,寻求较大实收价格变化区间。Date10