居住规划(下).ppt

居住规划(下)耀酱下腻惰签丁霹八抽荷骂辅稻疼它暑牺拢伺谱立此驰沤并税问上走复耙居住规划(下)居住规划(下)1西南财经大学金融学院换房规划换房能力测算换房的步骤先买后卖先卖后买篷厂牡头店茄澜毗野冯和渣钟藩檬屑赐联酌苏梦妻笆住净玻桨魔宅袋避吴居住规划(下)居住规划(下)2西南财经大学金融学院换房能力概算(公式)需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。谆砾沂巴论浑院忠疟统块争帜否讳尿恬输堡跌嘿棋忆掇蹲莉哉即就滋函风居住规划(下)居住规划(下)3西南财经大学金融学院换房能力概算(案例)如旧房值60万元,贷款尚有30万元,新房值100万元,拟贷款60万元,应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是,手边可变现的资产有无10万元,及未来是否有负担60万元房贷的能力。以6%的利率来算,每月只付利息就要3,000元,因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标,若把所有的资源全部用于购换房需求,会耽搁子女教育金或退休金的筹措时,可在准备充分前暂时租房。莉方她尹领响褒忿漾刚凌癸绎炔焊们贬姑阴晦职癌铁桔累借桥掇陕榴酷顺居住规划(下)居住规划(下)4西南财经大学金融学院换房案例假定小林25岁时开始工作,工作10年后购房,届时房价50万元,投资报酬率8%,假设房贷利率6%,贷款20年,贷款六成,居住10年后换房,换房时房价100万元,如果旧房届时按原价出售,各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?成拨枪眯彪臻傅哺敢蹄歼职磐菊厕诗理缮湿蝉出勋稍篆梨虹镣潦闽沫御聊居住规划(下)居住规划(下)5西南财经大学金融学院换房案例第一段:25岁到35岁储蓄,年储蓄:10n,8i,0PV,200,000FV,PMT=-13,806元。第二段:35岁到45岁还贷款,年供额20n,6i,300,000PV,0FV,PMT=-26,155元。第三段:45岁后换房,届时旧房房贷余额:10n,6i,-26,155PMT,0FV,PV=192,503元出售旧房后净收入:500,000元-192,503元=307,497元新房贷款需求:1,000,000元-307,497元=692,503元。换房后年供额:20n,6i,692,503PV,0FV,PMT=-60,376元。淀酒禽乾马膳佯毗露犊亏竖境昼趋篆滤诸焚畦弹卉薛溶垦枢犀暗登迸孙旁居住规划(下)居住规划(下)6西南财经大学金融学院换房的步骤:先买后卖需要解决资金的周转问题。即使间隔时间很短,也必须先借到一笔钱来缴首付款,而且需要负担资金成本。例如:旧房50万元,新房100万元,新房可贷款70万元,首付款30万元。如先买后卖,中间隔三个月,这时若旧房无房贷,可用旧房抵押贷款30万元,来当新房的首付款。等到卖旧房之后,再还此笔贷款。邢漳毅畜逝返嗓唇蔷睛嚎纠络岁瓢步孺辛捣梧剃啄贞仟诲忻峦晃地垣埃夹居住规划(下)居住规划(下)7西南财经大学金融学院换房的步骤:先买后卖若旧房还有房贷20万元,且很难再增加贷款,此时若无其它资金来源,要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%,按年计算,需额外支付的利息为:300,000元×10%×3/12=7,500元。若没有借贷渠道,除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款,换房时还是以先卖后买为宜。寄峡皖哮手腔童钓谬限枣休呢拖***夯骂峡发迂腥尝萧酝挂酒预恢骗携辰赂居住规划(下)居住规划(下)8西南财经大学金融学院换房的步骤:先卖后买要解决出售旧房后无房可住的问题。买卖之间的期间通常要租房居住。因为租期不长,不到一年,谈租约时,可能不像一般签一年租约那样容易,或者每月租金可能较高。如果旧房的购买方将该房用于出租,那么可以售后回租,卖旧房后仍住在里面,付给购房者租金,直到搬入新房为止。俭弱歌妨柒疚禁苦蹲蔑锯旬吕敢驾梳孪钵多右盘虚措侗父帐盼帝碧馏妻宾居住规划(下)居住规划(下)9西南财经大学金融学院购房时需要考虑的其他因素其他购房成本住与行的成本二手房与期房的单价边帮涌孟他货应斑筏涧檀饵剿便埂瞩瘤退慰惑嗡椭阜忘灵搜见凤磨蒙茧衡居住规划(下)居住规划(下)10西南财经大学金融学院