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美林·上都经营计划预案分析报告
都江堰美林房地产开发有限公司
2006年3月7日
目录
一、美林·上都项目概况 4
(一)宗地概况 4
(二)规划设计和产品形态 5
(三)美林·上都项目的基本财务指标 7
二、美林·上都项目的战略定位和市场定位 8
(一)美林·上都项目的整体战略定位 8
(二)美林·上都项目的市场定位 9
三、美林·上都项目经营计划预案编制的依据和前提 11
(一)美林·上都项目整体经营计划预案编制的依据 11
(二)美林·上都项目整体经营计划编制的前提要求 11
(三)美林·上都项目整体经营计划预案编制的程序和方法 12
四、美林·上都项目经营计划预案 14
(一)预案说明 14
(二)三种预案的比较分析 15
(三)分析结果 16
五、美林·上都项目定价策略及方案比较分析 18
(一)美林·上都价格策略的制定原则 18
(二)美林·上都项目定价方案思路和依据 18
(三)美林·上都项目销售总控方案 20
(四)基于销售方案的经营计划预案的优化比较分析 23
六、美林·上都项目经营工作总控计划 27
(一)前期开发工作定位 27
(二)工程预算管理工作定位 27
(三)策划销售工作定位 28
七、美林·上都项目经营风险控制措施 28
(一)销售风险控制 28
(二)工程及成本风险控制 29
(三)其他经营风险控制 30
八、结论并建议 30
附件1 美林·上都项目前期开发及公共关系方案 32
附件3 美林·上都项目营销策略总体报告 39
附表1 美林·上都项目成本测算表 85
附表2 美林·上都项目资金计划平衡预案表—预案A 85
附表3 美林·上都项目资金计划平衡预案表—预案B1 85
附表4 美林·上都项目资金计划平衡预案表—预案B2 85
附表5 美林·上都项目资金计划平衡预案表—预案C 85
附表6 美林·上都项目工作计划总控表 85
附表7 美林·上都项目营销费用预算表 85
集团董事局:
2006年2月10日,地产集团在成都召开美林上都项目规划及营销工作会议,以会议确定的根据“董事局工作报告”建立投资评估和决策体系,将投资风险的控制前置,并对市场和行业环境的变化进行系统研究的要求,将美林·上都项目前期的工作重心放在进行项目的市场深入论证和运作方案的可行性论证。
都江堰美林房地产开发有限公司根据集团要求和指示,在进行项目规划方案的市场论证、项目开发成本的测算、编制项目资金计划、项目营销和销售方案工作的基础上,汇总形成了“美林·上都项目经营计划预案分析报告”,现向集团董事局汇报如下:
一、美林·上都项目概况
(一)宗地概况
项目宗地占地位于都江堰二环路与灌金路交界处,(63522平米)。该宗地东侧为都江堰二环路,北侧为灌金路,南与柏条河相距约90米,西侧为中学学校。整个宗地形状基本呈梯形,东北角与道路环岛相接。北侧边线长约为150米,西侧206米,南侧295米,东侧125米。
(二)规划设计和产品形态
美林·上都项目规划设计定位于现代感与传统川西民居相结合的高品质花园洋房居住社区,产品形态确定为4+1和5+1的多层花园洋房,规划建筑总面积为69870㎡,规划设计经济指标见表1:
表1 美林·上都项目的基本经济指标
编号
指标名称
单位
数量
1
居住总用地
ha

2
住宅用地
ha

3
公建用地
ha

4
道路用地
ha

5
公共绿地
ha

6
居住户(套)数
套
614
7
总建筑面积
㎡
69870
8
住宅建筑面积
㎡
67400
9
配套公共建筑面积
㎡
2470
10
容积率
—

11
建筑密度
%
24
12
绿地率
%
38
13
停车数(地上停车)
辆
430
14
停车率
—

美林上都的产品户型主要以80-120㎡的两居和三居户型为主,规划设计的具体户型形态配比见表2:
表2 美林·上都项目的户型配比统计表
编号
户型形态
比例(%)
1
二居
%
2
三居
%
(1)
三居一卫
%
(2)
三居二卫
%
3
跃层
%
(1)
跃层三居
%
(2)
跃层四居
%
(三)美林·上都项目的基本财务指标
表3 美林·上都项目的基本财务指标
编号
指标名称
单位
数量
1
项目预算成本
元/㎡

2
项目预算