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[摘要]建筑工程保修阶段是工程建设监理的重要组成部分,是对建筑施工后安全状况所实施的监督管理。本文通过对《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程质量保证金管理暂行办法》、《房屋建筑工程质量保修书(示范文本)》以及《FIDIC土木工程施工合同条件》中工程质量保修期、缺陷责任期与工程质量保修金的比较分析,提出了工程保修期与缺陷责任期的期限尽可能统一,工程保修金的保留期直接规定,以便于合同管理。[关键词]建筑项目,保修阶段,工程监理,工程保修期,缺陷责任期,工程保修金,合同管理目录前言根据我国《合同法》第六十一条的规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易****惯确定”。第六十二条规定,当事人就有关合同内容约定不明确的,按照国家标准、行业标准履行。《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定:“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。”最近一段时间施工单位对工程保修金期限的争议引起我的注意,工程项目参与各方对工程保修期与缺陷责任期以及工程保修金的理解比较混乱。由于工程项目参与各方对法律法规的理解不同,有一些矛盾也就更加突出,工程建设的合同管理越来越重要,因此本人针对工程保修期和缺陷责任期已经工程保修金提出一些看法和做法,供大家讨论。论建筑工程保修阶段监理之探索(以及缺陷责任期的工作内容)一、建筑工程保修期1、建筑工程质量保修房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。工程质量缺陷,是指建设工程的质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。2、建筑工程保修期⑴工程保修期:是工程项目承包商对其完成的存在质量缺陷的工程在一定的时间内进行保修的期限。⑵房屋建筑工程保修期:是指建设工程在办理竣工验收手续后,按保证建筑物在合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则所确定的期限。竣工验收合格的工程,在正常使用条件下,建设工程最低保修年限为:①地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏,为5年;③供热和供冷系统为2个采暖期、供冷期;④电气管线,给排水管道、设备安装和装修工程,为两年;⑤其他项目的保修期限由发包方和承包方约定;⑥其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。3、建筑工程保修范围⑴建筑工程一般保修范围:①屋面漏雨;②烟道、排气孔道、风道不通;③室内地平空鼓、开裂、起砂、面砖松动,有防水要求的地面漏水;④墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落,明铺砂浆起碱脱皮;⑤门窗开关不灵或缝隙超过规范规定;⑥场所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡、积水;⑦外墙板漏水,阳台积水;⑧水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;⑨室内上下水、供热系统管道漏水、漏气,暖气不热,电器、电线漏电,照明灯具坠落;⑩钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规定和设计要求。⑵不必负责保修的范围:①不可抗拒的外力;②使用不当;③第三者造成的等。施工单位接到保修范围内的维修通知,应立即实施保修,否则业主有权约请他人维修并将相应的费用从保修押金中扣除。4、关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题⑴国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程,房屋建筑的地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)规定的3类普通房屋和建筑物,其设计年限为50年,并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。⑵在保修阶段监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位后,有的使用单位擅自改变设计使用功能,即出现工程的非正常使用条件,增加了结构的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明:①楼层办公室改为档案资料室,宿舍改为文具仓库;②屋面上加设太阳能热水器,电视等无线接收设备,屋面和外墙面设置大型广告牌;③室内进行二次装修扩门拆墙,改变水、电管线;④屋面天沟灰尘和生活垃圾堆积,天沟流水不畅,个别水落堵塞等。监理人员一旦发现上述情况,即应书面通知业主或使用单位,并提出处理意见,引起重视。二、建筑工程缺陷责任期1、缺陷责任期:是指承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限。缺陷责任期实质上就是指预留质保金的一个期限,一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定。2、缺陷责任期的起算日期:缺陷责任期从工程通过竣(交)工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交