海口高尔夫项目研究报告.docx

海口高尔夫项目研究报告.docxXX高尔夫项目研究报告目录第一部分:项目概况 2一、 宗地位置 2二、 项目现状 2三、 项目交通状况及规划发展 4四、 项目所在片区规划 7五、 项目构成情况及规划控制要点 8六、 土地价格 9第二部分:市场分析 6一、 2007年海口房地产特点分析 6二、 2008年第一季度海口市房地产发展情况分析 7三、 海口市别墅市场分析 8四、 2007年海口房地产市场销售渠道分析 11五、 2008年海口房地产市场的发展预测 12第四部分:项目开发定位 14—、海南高尔夫产业的发展 14二、 海口市美兰区高尔夫规划 17三、 项目高尔夫地产开发分析 18第五部分:海南国际旅游岛建设及对本项目开发的意义21一、海南国际旅游岛的基本涵义 21二、 海南旅游三、 海南国际旅游岛建设情况 22四、 海南建设国际旅游岛的近期计划 22五、 海南建设国际旅游岛的预期效应 23六、 海南国际旅游岛的建设对本项目的意义 29第六部分:项目投资收益分析 30第七部分:综合分析与结论建议 33一、项目S0WT分析 33二、结论和建议 34第一部分:项目概况一、 宗地位置项目地处海南省海口市美兰区演丰镇的最南面,南面紧邻云龙镇边界,位于海口市四南面,西靠美兰机场,北临东环铁路(止在施工)和海文高速,东接美演公路,中间有琼文公路穿插其中,把项目分为南北两大部分。项目距离美兰国际机场仅3公里左右(驾车约3〜4分钟),距离海口市中心约27公里(驾车只需30分钟)。二、 项目现状1、 项目四至:北至东环铁路及海文高速,西至美演公路及美兰墟,南至云龙镇边界及绕城高速,东至农田及村庄。2、 项目地貌特征及地质项目属于丘陵地貌,但地势的起伏度非常小,这种地貌在海南中部地区最常见;土质疏松,酸性红壤土为主,非常适合高尔夫球场作物生长。3、 宗地上盖物目前项目上并没有待拆迁的大型建筑,只是在南地块里有两座水塔建筑;土地上主要有香蕉林、水果树几其他一些经济作物,总体土地平整度较好。图1:项目区位及周边情况图2:土地地貌照片4、 周边配套项目除了毗邻美兰国际机场和美兰墟小市集,周边基础配套及市政配套都较非常缺乏。项目周边拥有国内首屈一指的丰富的原生态自然景观资源:象征着环境保护指数最高的国家级保护区——东赛港红树林,以及东郊椰林,海底村庄,南渡江等。三、 项目交通状况及规划发展图3项目片区规划图1、交通状况:目前,项目周边的主耍道路有美演公路(可直达演丰镇中心及红树林)、琼文公路(通往文昌市的旧公路)、海文高速,而最近开通的公路有绕城高速公路及止在施工建设的东环铁路。项目距离美兰机场约3公里,距离海口市中心仅27公里,目前从项目通往市中心的主要路线有机场快速、省道G223、海文高速,交通非常方便,车时不超过30分钟。项目紧邻海文高速公路,无论是去往海口市中心还是文昌市都非常方便,另外,为迎接2008年4月13H博鳌亚洲论坛年会及4月26FI建省二十周年庆典,4月5H,海口绕城公路美兰机场至东线高速公路段龙桥立交段提前开通,从美兰机场可直达海口东线高速公路,所以本项目通往东线高速可直接由绕城公路直达。项目北面紧贴东环铁路,离东环铁路美兰机场站仅3公里,届时东环铁路开通后,从海口乘直达快车至三亚,全程仅需90分钟;东环铁路在海口站至美兰机场站之间具备城市轻轨交通功能,时速为80公里/小时;从新海口站至三亚站之间速度目标值为200公里/小时(远期250公里/小时)。2、规划发展:①绕城高速公路海口绕城高速公路分为主线和疏港路(粤海铁路码头至主线石山段)两部分,主线起于澄迈白莲的环岛西线高速公路处,经石山、龙桥、美兰机场,止于演丰,与已建海口至文昌高速公路相连,;疏港路起于新海港区粤海铁路码头,止于石山儒豪,。海口绕城高速全线通车后,将使海南省国道223线、224线和225线与同三国道主干线接通并网,实现海南环岛高速公路完全闭合,不仅对加快海口交通主枢纽建设,实现海口地区公路、铁路、港口、机场四种运输方式的有效中转具有重要意义,也可减少海口城市人流、物流的过境交通压力,并带动周边市县经济快速发展。估计未来,海口高速环线南部区域将会形成一个新的城市组团 龙塘组团。沿线受惠地区包括石山、永兴、龙塘、演丰等地。这一带有着得天独厚的自然条件:周围耕地很少,儿乎全是水和森林(周围有近10个水库及火山口森林公园、南渡江森林公园等众多园林绿地),比起海滨的潮气,这里更适合人居住,是最适宜人居地。此外,由于交通枢纽功能的强大吸引功能,海口的人流、物流、信息流都将自然而然地汇集到这里来,从而形成海口新的物流中心、交通中心、仓储中心。东环铁路是海南有史以来最大的基础设施项目,线路全长308公里,,计划2008年下半年开工,2011年