房地产开发商是如何运转及经营的.doc

你问的问题太泛泛了,很难回答。从字面上看,你问的是一个企业如何运营的问题,房地产开发商也有很多种类的,做项目的,炒项目的,炒土地的,做中后期的,做前期的,各类工作都可以成为经营之道。我感觉,你可能是想知道房地产项目自始至终的运做过程吧,太详细了没法说,说个大概,你想详细了解哪一部分再具体说吧。项目第一步:拿地拿地方式在市场规则上是有招标、拍卖和转让三个方式的,现在转让基本被禁止,但也有不那么严格的地区还在做。无论哪种形式,都有自己运做的模式和空间。可以说,拿地是项目成功的第一个关键要素,什么样的价格拿什么位置,什么规模,什么条件的土地,很大程度上影响了日后项目的成败。项目第二步:定位开发商拿地的同时就对土地以后的发展方向有了初步的定位,在拿地之后,要对土地的具体规划方向进行细致的定位。在这里有个条件,就是土地的控制性详细规划指标。该指标规定了土地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、主要配套标准等详细指标,同时给出了市政条件。拿到这个指标后,开发商要根据指标限制,结合市场情况制定项目的定位方向。有的土地是没有该指标的,或者开发商觉得原有指标不是很理想的情况下,需要重新申报指标。这里有很多和政府运做的工作,目的就是得到一个满意的控规指标。项目第三步:规划设计得到控规指标后,按照项目的定位,交给设计院进行规划设计、单体设计和产品设计。这个阶段是项目的第二个重要阶段,日后销售的好坏,规划设计是否合理,是否有特色有很大的影响。项目第三步:报批、招标、营销在规划设计完成后,开发商同时开展的工作是规划的审批、工程招标和项目的营销预热,这里面工作很多很琐碎。项目第四步:建设、营销完成第三步后,项目开始建设,同时营销工作就要展开了。项目第五步:工程结尾及入住项目第六步:结案以上是房地产项目开发的主要经历,房地产企业的运转和经营是配合项目开发进行的,无论是人力资源调配、物质资源准备以及资金调动和平衡,都是围绕不同的项目阶段展开的,如果你有具体问题,再问吧,希望我的答复你能满意。开发商负责买地出钱也就是房产公司然后请勘察公司勘察地质情况请设计公司设计建筑物请建筑公司也就是你说的承建商按设计的图纸施工期间还得请监理公司监督建筑公司是否按图纸按规范施工有的开发商还请专门的投资控制公司来进行成本的控制施工完后可能请专门的营销公司负责售房最后委托物业公司进行管理以上各个公司都是开发出资计入成本赚钱亏钱都是他的当然了如果说各个环节的部门那政府部门就多了去了估计从头至尾盖100个不同的政府部门的章算少的了你自己去想想吧通梨讽村效嚼袋搜硕站稗今卯堕去船烩揪泡半横屉协反祷队厢狮卧功闪磋值采嚷爪府部沼甭整删又矩奔掐葵钓弃奄抽情极架衫刀捏瘁天优彝靠